- 第2節(jié) 房價高，高在哪兒？
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這些年一起追的高房價
1997年，亞洲金融風暴；1998年，特大洪水。在接二連三的災難面前，房地產拯救了中國。
市場化，市場化，多么美麗的幻覺，多么奇特的現(xiàn)象，一幢幢房子拔地而起，一摞摞金錢由此而生。
為什么會這樣？因為政府需要錢，更需要經(jīng)濟發(fā)展，需要GDP。土地財政，就是這樣神奇而華美的袍子，可以讓平庸的官員顯得智慧十足，讓無所事事的冷門機關變得百鳥朝鳳。
這就是市場化，可是，在這件華美袍子上，難道就沒有一點點破綻嗎？事實恰恰相反，這件袍子上，滿是虱子，以及他們叮咬留下的缺口。
隨著房改的發(fā)生，“土地財政依賴癥”深入膏肓。轉讓土地獲得的財政收入，來得快而瀟灑，而且支出方式也更隨心所欲，不在地方人大的監(jiān)督范圍之內，為GDP主義鋪出一條金燦燦的康莊大道來。
中國的GDP標準，其實并非始于改革開放，早在歷史上，“父母官”這種稱謂就表明，身為一個地方的行政長官，有義務讓轄區(qū)的所有民眾感到幸福，其中自然包括物質生活的提升。
但是，GDP成為明確考核官員行政業(yè)績的標準，還是改革開放之后的事情。的確，GDP的增長，能夠給老百姓帶來各種看得見摸得著的實惠，如社會保障水平提高，人民生活富足。但是，如果過分看重GDP，一切以GDP為中心，就會導致GDP主義。
我國目前的官員考核體制，仍然是一切向GDP看齊，GDP是否增長始終是考核地方政府業(yè)績的重要指標。
其實，一個官員能夠數(shù)十年如一日地發(fā)展轄區(qū)內的經(jīng)濟，提高GDP，也無可厚非。關鍵在于，政府官員特別是主要領導的流動性很強，今天還在甲地主持工作，明天可能就會因一紙調令前往乙地履職，因而對于官員的考核必定是非延續(xù)性的。
俗話說在哪說哪的話，這客觀上也滋生了官場的急功近利式政績觀。官員的智慧就這樣被催生出來，到了一個地方，先看看哪個產業(yè)最有可能迅速提升GDP，好讓自己有足夠的政治資本火速升遷。這就涉及到另一個概念：“面子工程”。
所謂面子工程，顧名思義就是呈現(xiàn)在社會大眾面前、具體有形、能夠讓官員長臉的工程�，F(xiàn)在的面子工程多數(shù)表現(xiàn)為一個地區(qū)的地標性建筑物以及廣場、路燈等設施。在官場生態(tài)中，哪個地方的樓高、廣場大、商業(yè)區(qū)金碧輝煌，那個地方的官員就覺得面子特足。
無論是增加GDP，還是興建“面子工程”，都需要錢，而且是短期內大量投入。那么錢從何來呢？中國向來都是“富中央，窮地方”的格局。伸手向中央要錢，第一是不現(xiàn)實，第二是非常困難。正如前任總理朱镕基表述的那樣，“稅收返還（轉移支付）的工作做得不好，要靠地方‘跑部錢進’，求爺爺告奶奶才能拿到”。
此路不通，只能轉向掌控大筆資金的商家巨賈，以業(yè)招商，以商生錢。這是一條不錯的路線。但由于任期有限，加之很少有人愿意“為他人作嫁衣裳”，能夠在最短的時間內生財（GDP）就成為許多政府官員的第一考慮。
歷數(shù)各行各業(yè)，最后選定了房地產業(yè)。因為房地產涉及產業(yè)鏈長、耗時短、見效快，只要有幾塊好地皮，那么土地出讓、職業(yè)征稅多條路線“跑步進賬”，GDP來得又快又猛烈，怎么讓官員不歡喜呢？
但是站在社會經(jīng)濟發(fā)展的大局高度，從長遠看，雖然大力刺激房地產業(yè)、維持高房價，的確可以拉升GDP，為當?shù)卣畳曜忝孀樱沁^度依賴房地產，甚至放任房地產一業(yè)獨大，不去有計劃、有步驟地引導其他產業(yè)發(fā)展，所有的財富都有可能成為罪惡之源。
張愛玲的《更衣記》中曾經(jīng)有一段話：“以前的人吃力地活了一輩子，所作所為，漸漸蒙上了灰塵；子孫晾曬衣裳的時候又把灰塵給抖了下來，在黃色的太陽里飛舞著�；貞涍@東西若是有氣味的話，那就是樟腦的香，甜而穩(wěn)妥，像記得分明的歡樂，甜而悵惘，像忘卻了的憂傷。”
對于地方政府，瘋狂拆遷搞出的不只是此起彼伏的上訪，長遠來看，對土地的過分依賴將使得地方政府喪失結構轉型的良好機遇，或許在不遠的將來，所有生活在當?shù)氐木用癫坏貌恢匦聦徱暷切┠暌黄饸g喜過的高房價……
“對資本說道德，就像對妓女說貞操”
在中國房地產的利益鏈條上，房地產商是僅次于政府的得益者。要論得益的豪爽程度，房地產商無法與政府媲美，至少，作為政府的合作者，開發(fā)商扮演的是“干活的”角色，他們要負責把房子建好賣掉，不像政府，只要把把關，簽簽字，就可以把土地出讓金和高額交易稅納入囊中了。
即使作為“干活的”，開發(fā)商的利益率依舊是遠高于其他行業(yè)。所以說，開發(fā)商是貪婪的，當然，這樣的貪婪，絕對合情合理，甚至不需要一點點道德上的羞恥感。
這不就是市場經(jīng)濟嗎？如果把作為監(jiān)管者和土地供應者的政府排除在外，作為單純的買賣雙方，開發(fā)商與購房者之間，并無道德上的關聯(lián)，只有商業(yè)的契約。因此，開發(fā)商就算把自己建好的房子定一個再離譜的價格，那也是他的意愿，更是他的自由。
當然，他們之所以敢于定價高于人們心理預期，因為市場有需求。根據(jù)中國社科院的分析數(shù)據(jù)，2009年房地產行業(yè)平均毛利率為5572%。數(shù)據(jù)來源：中國社科院，《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2010~2011)》。然而，高達50%的平均毛利率依然被認為大大縮水了，還有些經(jīng)濟學家給出了高達500%的房地產商自有資本回報率。
房地產行業(yè)專家梅新育則給出一個更加合理淺顯的測量房地產利潤的方法：“在中國，每年一度的各類富豪排行榜上，房地產富豪們始終占據(jù)著顯赫的地位。而近年來，許多其他行業(yè)的企業(yè)，包括聯(lián)想等高科技企業(yè)，也紛紛投身這個市場，似乎也為‘房產暴利’提供了佐證。”梅新育：《房地產利潤驚人反暴利亟待破題》，中國新聞網(wǎng)，http://newsxinhuanetcom/house/2011~04/27/c_121352463htm。
中國青年報，《房地產開發(fā)商自曝業(yè)內潛規(guī)則：暴利從何而來》，http://financeqqcom/a/20100702/003557htm。
2010年7月，《中國青年報》有一則報道，題目叫《房地產開發(fā)商自曝業(yè)內潛規(guī)則：暴利從何而來》。報道中，某位自稱“5年前，花費約200萬元買地；5年后，蓋了商品房出售，獲純利兩億元”的匿名房地產商對部分暴利貓膩娓娓道來：
有時就是利用規(guī)劃的空子，比如項目中A村的土地，總共75395平方米的土地只有2709平方米是開發(fā)用地。其余48305平方米的土地已由政府為農民興建了住房，實際建筑面積也只有4000平方米左右，容積率在082左右。而事實上，當初的規(guī)劃容積率是16，這樣開發(fā)商又多出了078的容積率開發(fā)空間。
我再告訴你兩個開發(fā)商的生財之道。比如我們這個房產項目總建筑面積4萬多平方米，其中，住宅面積34萬平方米，商業(yè)面積3000多平方米。第一個生財之道是，這3000多平方米商業(yè)面積合同上沒有說明，是開發(fā)商的紅利，至少價值1億元。
另外一個就是，總建筑面積減去商業(yè)面積、按合同規(guī)定歸還農民的1萬平方米及給農民興建住房的4000平方米后，開發(fā)商的可售面積還有3萬平方米左右。按照該項目樓盤現(xiàn)在均價12000元／平方米來算，一共可銷售近4億元。而每平方米的各種成本大概在2500元，因而建筑商總成本在1億元左右。最后再減去建筑商利潤和其他費用1億元左右，開發(fā)此項樓盤，開發(fā)商總共可以獲益兩億元，另外還有一個價值1億元的商業(yè)面積用地。
巨大的利潤空間，進一步放大了人的逐利本性。與此同時，人們對于房地產商的“貪婪”也開始口誅筆伐。
房地產商用各種手眼通天的本事和暗渡陳倉的鉆營技巧，通過一種最輕松的方式快速賺得大筆利潤，這樣的人，是商人的加強版，他們在道德法庭上被批判得體無完膚。甚至連溫家寶總理也在2011年網(wǎng)友在線交流時提醒房地產商：“我沒有調查你們每一個房地產商的利潤，但是我認為房地產商作為社會的一個成員，你們應該對社會盡到應有的責任。你們的身上也應該流著道德的血液。”
然而，房地產商顯得很“無辜”，他們說自己身上確實流著“道德的血液”，他們有大愛，愛祖國、愛人民、愛民族、沒有一個是漢奸，也有小愛，愛家人、愛員工。
借用牛刀一句話，“對資本說道德，就像對妓女說貞操”。話糙理不糙。實際上，房地產商如果奉公守法，合理賺取利益，他們無疑是構筑多元社會不可或缺的力量。但是在當下中國，他們的利潤率確實高得嚇人，之所以這樣，并非房地產商本身是惡魔，而是整個體制環(huán)境造就了這些怪胎，他們成功鉆了各類制度、規(guī)定的空子，與當?shù)叵嚓P權力部門共同分享了一塊巨大的利益蛋糕。
實際上，如果說開發(fā)商是貪婪的，那么，誰又不是貪婪的呢？
房價一路乖張高揚，買了房的，房價上漲意味著家庭財產市值增加，即使只有一套僅供全家蝸居的小戶型，在一二線城市也足以躋身百萬富翁之列，情不自禁為自己偷偷戴頂“投資有道”的高帽子。
與此相對，還沒有買房或正準備買房的，則叫苦不迭，計劃5年內買房的被強行抻長到6年、7年甚至更長。一直悉聽“磚家”們信誓旦旦以人格、名譽、身家性命作為籌碼的降價預言，在望穿秋水中忍受房價愈漲愈高的煎熬，消費能力承受范圍內的購房平方米數(shù)從100驟減到80、70甚至50，比提著菜籃子的家庭主婦們更深切感受到存款縮水的切膚之痛。某些人開始在網(wǎng)絡江湖興風作浪，清新婉約的女人變?yōu)闈M臉戾氣的“滅絕師太”，陽光豪爽的男人也慨嘆世態(tài)炎涼與婆婆媽媽起來。一遇些雞毛蒜皮的小事，也要肆無忌憚地站在“網(wǎng)絡大街”上，擼起袖子罵街、動用牽連祖宗八代的“網(wǎng)絡暴力”。
房價持續(xù)上漲，房子漸成奢侈品，居住屬性退居其次，不斷有人憤怒地聲稱，這一輩子都不買房了。這種情緒化的宣言，確實激起了人們對于房地產商的痛恨，大家選擇性地忽視了高房價背后的實質——倘若把房價暴漲看作一種罪行，那么，房地產商只是一個幫兇而已。
與這種情緒化的怒吼相對應，富人尤其是“買走半幢樓”的富人則顯得淡定許多，他們在購房面前自如地揮金如土，一方面低調行事，但另一方面又進一步引發(fā)社會對其進行諸如“投機分子”等負面道德評判。
可是，這又如何呢？市場經(jīng)濟不正在于自由買賣嗎？哪怕這個買賣的畸形程度嚴重超過了常識，只要還有人愿意交易，就是正常的。只是，我們的房地產市場先天不良，實際的買賣雙方是地方政府和消費者，沒有別的競爭者，如此一來，房地產商只是一個中介而已。
當然，凡事皆有兩面性，開發(fā)商并非全為奸商，也有一些開發(fā)商不惜冒著行業(yè)“害群之馬”的罵名，堅持逆勢降價、不受賄……不過，負面事件引發(fā)的負面情緒具有非同尋常的蔓延速度，大家都患上了“壞消息綜合癥”，一提到開發(fā)商，就齊呼該死，這真是盲目又無奈的悲劇。
一輪又一輪的“圈地運動”
關于房價的脈絡，似乎已經(jīng)簡明易懂——土地所有者坐地起價，坐收漁利；開發(fā)商充當雇員，賺取零頭；買房者處于食物鏈底層，悲催挨宰……
哀民生之多艱，似乎在這個時代有了新的定義。那么，土地的價格為什么這么高呢？這似乎是個天真的問題，但這就是問題所在。
幾乎所有的人，都認為中國的房價高得離譜，房價必須降。那么，應該跌到什么價位？站在消費者的角度，當然是“沒有最低，只有更低”，一平方米一千元甚至更低才好。如果跌不到那個價位，一平方米一千元也不錯。如果還是無法實現(xiàn)，那就跌回五年前的價格。
其實，不管價格如何變化，底線擺在那里，那就是基本的供求關系。供方包括土地、住房，需方則是不斷進城的居民。
再深入一些，影響供求的關鍵在于供方，也就是土地和住房。住房的數(shù)量是有彈性的，可以向高處發(fā)展，但是土地卻是固定的。
中國的18億畝耕地紅線是決定中國房價高低的那個固定因素，以18億畝為限的理由是“如果少于這個數(shù)字，中國糧食安全受到威脅，就會出大亂子。”這個紅線，簡直成為嚇唬小孩的“狼”，屢試不爽，無人敢于嘗試。
2008年12月24日，由經(jīng)濟學家茅于軾任理事長的北京天則經(jīng)濟研究所，在“糧食安全與耕地保護”課題學術成果發(fā)布會上稱，確保18億畝耕地以保障糧食安全的觀點是錯誤的，甚至是有害的。原國家糧食儲備局局長高鐵生當場拂袖而去，隨后網(wǎng)絡上痛斥聲四起，茅于軾背上了“賣國”的“民族罪過”。
有了茅于軾的前車之鑒，很少有人再直言不諱地質疑18億畝耕地紅線的合理性。當然，也有經(jīng)濟學家、學者委婉指出，只要將農業(yè)生產率或單位面積耕地利用率提高到一定程度，就不必擔心糧食不夠吃的問題。如經(jīng)濟學家陳志武提出“人造”莊稼用地的觀點：
現(xiàn)代農業(yè)技術能夠人工仿造陽光以及任何所需要的氣候效果，特別是由于人造氣候以及生物工程已大大加快了蔬菜及莊稼的生長周期，比如在南方，許多蔬菜原來一年只有兩季，現(xiàn)在可能只要一兩周就能長好。也就是說，現(xiàn)在一畝地在一年里能重復種植27次。
如果我們將一畝地蓋成30個樓層，每層樓都通過工人溫室生產蔬菜，每層一年完成27季蔬菜生產，這一年的產量相當于過去405畝地的產量，等于把一畝農用地的供應量放大了404倍！陳志武，《為什么中國人勤勞而不富有》，中信出版社，2008年10月。
就算說得再好，關于那個“狼”的傳說也沒人敢越雷池。
在這個緊箍咒之下，城市土地無法擴大，周邊農民的小產權房也得不到承認，算來算去只剩下僅地方政府有處置權的城鎮(zhèn)國有土地、農村集體用地。房產用地規(guī)模受到限制，房地產用地成為稀缺資源。
土地為王的時代，開發(fā)商鉚足了勁搶奪土地資源，地價就在一輪一輪的“圈地運動”中漲了起來。幾億，十幾億甚至幾十億的地價。土地價格年年翻高，這就決定了房子的價格從根上飛漲了。
仔細想一想，在這樣的供求關系之下，房價不高，才怪呢。
“土地財政依賴癥”
地價高，所以房價高；房價高，所以拆遷戶漫天要價；政府必然會出手，以法律之名，以合法的土地所有者的身份出面，與拆遷戶談判，甚至動粗。國家三令五申，不許暴力拆遷，可是真金白銀的事兒，哪是白紙黑字、三令五申就能剎住車的？
社會轉型期，一些地方政府與土地死磕到底，“土地財政依賴癥”病入膏肓。中央政府屢屢放出狠話，打出狠拳，要求地方政府配合，給高房價來個“甕中捉鱉”，地方政府敷衍了事，拖拖拉拉不說，還有可能明打暗護。
地方政府為什么要依賴土地？前面說過了，GDP主義之下，土地收益見效最快。那么，地方政府又為什么如此急切地渴望收益？一方面，因為經(jīng)濟發(fā)展是硬道理，是考核官員的標準；另一方面，地方政府確實也需要巨額資金謀發(fā)展。
可是地方政府不是經(jīng)濟組織，全靠稅收，稅收不足，只能賣地來籌集資金。稅收為什么不足呢？有人說，“都是分稅制出了問題”。
1994年實施分稅制以后，中央政府與地方政府以75%：25%的比例共享所有地方企業(yè)的主體稅種增值稅。
此時，在中央與地方的多年博弈之后，土地出讓金作為地方財政的固定收入歸地方政府所有。其他稅種大多要上繳中央。
于是，地方政府的財政權力不斷被削弱，亟須擴大開源渠道，不在中央分享范圍之內的營業(yè)稅、土地出讓金成為地方政府提高財力的“兩手抓、兩手硬”。
其中，土地出讓金還屬于非預算資金，為預算外收入。所謂預算外收入，就是其收支的來龍去脈受到的是軟約束甚至不受約束，一位退休財政官員直言不諱：“對于預算外資金，雖然需要層層上報，但是上級政府一般不對這部分資金的分配和使用多加限制。而對于非預算資金，上級政府則常常連具體的數(shù)量也不清楚。……土地開發(fā)的凈收益，管理和使用相當自由，規(guī)模遠遠大于企業(yè)稅收，在如此巨大的利益驅動之下，地方政府幾乎‘一窩蜂’撲到土地開發(fā)為主的城市化上來。”《重啟財稅改革》，《瞭望新聞周刊》，2011年2月。
全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生表示，2004年地方政府土地出讓收入為5894億元，到2010年是29397億元，占地方本金收入的比例分別為4956%、71%。數(shù)據(jù)來源：《聶梅生：房地產市場與調控政策分析》，http://hhousesinacomcn/n/2011-04-19/141143772_8shtml。以杭州市為例，僅2009年一年土地出讓金就高達1200億，與2008年(2433億元)同比增長39322%，奪得全國第一。
如此巨額的收入，遠超過企業(yè)納稅，地方政府何樂不為？
除了土地出讓金，還有一大筆房地產稅收。實際征收的房地產相關稅種有12種之多房地產行業(yè)相關稅種共有14種，分別為營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅、個人所得稅、固定資產投資方向調節(jié)稅、城市維護建設稅(城建稅)、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅、土地使用稅(城鎮(zhèn)土地使用稅)、土地增值稅、資源稅、教育費附加等。其中向外企征收的城市房地產稅于2009年廢除，固定資產投資方向調節(jié)稅也從2010年暫停征收。，其中營業(yè)稅及附加稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅是主項，營業(yè)稅為銷售收入的5%，企業(yè)所得稅分為預征和清算兩環(huán)節(jié)，預征事先假定企業(yè)利潤可占銷售收入的15%，為銷售收入的375%；土地增值稅因項目有所不同，平均為銷售收入的45%，林林總總的費用相加，房地產稅收的總體費用占銷售收入的15%左右。
簡而言之，地方政府只需要多批幾塊地，讓房產商多蓋幾座樓，白花花的銀子就進入財政口袋里了。對于地方政府而言，有了生財之道，簡直喜極而泣。
究其原因，說是分稅制出了問題倒也有一定道理。曾被王石作為敲門磚的分稅制，重新走進“逼窮”地方政府并使其患上“土地財政依賴癥”的輿論陰影中。
但是，分稅制的推行者朱镕基并不這么認為。2011年5月，在清華百年校慶之際與清華師生座談中，朱镕基說《朱镕基與校友談時事》，鳳凰周刊2011年第15期。：
我們制定了一個錯誤的政策，就是房地產的錢，都收給地方政府，而且不納入預算，這不得了。這個錢就是搜刮民膏，所以把地價抬得那么高。這個絕對不是分稅制的錯誤。地方?jīng)]少收錢。(財政收入)總共8萬億，一來一回(地方)收回來7萬3千億，還少�。窟�沒錢？現(xiàn)在地方有的是錢。這房地產（問題）根子就是房改政策錯誤。”
攻擊分稅制，說分稅制掏空地方財政，造成農民貧窮的人，根本就是無知！去年（2010年）全國財政收入83000億，其中，地方直接收入4萬億，中央稅收返還（給地方）33000億，兩者相加是73000億。
看來，分稅制沒有“逼窮”地方政府，相反，給了地方政府過多的財政自由，或許這才是讓他們不顧一切搞房地產的原因。
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