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但是，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻不是這個(gè)樣子。

中國(guó)需要一個(gè)有活力的、健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，源源不斷地為不同收入水平的居民提供不同檔次的商品房、租賃房，滿足他們的住房需求，以實(shí)現(xiàn)擴(kuò)內(nèi)需、惠民生、穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)。

房?jī)r(jià)高漲的原因，政府認(rèn)為是投資、投機(jī)性住房需求炒起來(lái)的，因而采取了限貸、限購(gòu)的調(diào)控措施。實(shí)施兩年，固然抑制了投資、投機(jī)房的需求，但同時(shí)也造成房?jī)r(jià)下行的市場(chǎng)預(yù)期，購(gòu)房者持幣觀望，成交量下降，市場(chǎng)萎縮。房子賣不掉，就阻斷了房地產(chǎn)商的資金鏈，一些房地產(chǎn)商退出市場(chǎng)，一些有實(shí)力的降價(jià)，以價(jià)換量。甫一降價(jià)，有支付能力的住房剛需就入市購(gòu)房，使市場(chǎng)轉(zhuǎn)旺；市場(chǎng)一旺，房?jī)r(jià)又漲。政府一再聲言調(diào)控不放松，有的地方甚至加上限價(jià)、限利潤(rùn)的措施，使房?jī)r(jià)不能漲得太多。但是，房?jī)r(jià)也不能壓得太低，低到把開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)全壓掉，開(kāi)發(fā)商就要退出市場(chǎng)；低于開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商就要賠本破產(chǎn)，銀行壞賬就要增加。所以，現(xiàn)在的調(diào)控措施只能在開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)幅度內(nèi)，來(lái)回博弈，不可能使房?jī)r(jià)回歸到與居民收入水平相適應(yīng)的合理水平，也就是說(shuō)，不能形成有活力的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

土地計(jì)劃配置制度是地價(jià)、房?jī)r(jià)高漲的根本原因

地價(jià)飛漲是從2003年開(kāi)始的。有人說(shuō)這是2002年起土地出讓實(shí)行招拍掛所致。實(shí)際上，招拍掛只是一種競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格形成機(jī)制，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)，使價(jià)格更接近于它的稀缺程度。價(jià)格主要決定于供求關(guān)系，土地供不應(yīng)求，價(jià)格才上漲；招拍掛不過(guò)使地價(jià)更真實(shí)地反映土地的稀缺程度而已，而非地價(jià)飛漲的根本原因。

中國(guó)國(guó)土廣袤，可利用的住宅用地極多，而全國(guó)每年增加的住宅用地不過(guò)6萬(wàn)～8萬(wàn)公頃，其中還有約２/3是使用存量建設(shè)用地，怎么會(huì)短缺呢？細(xì)究下去，住宅用地短缺是1998年《土地管理法》規(guī)定的土地用途管制制度，更確切地說(shuō)，是這種土地計(jì)劃配置制度造成的，是土地供應(yīng)被政府壟斷的壟斷性房地產(chǎn)市場(chǎng)的必然結(jié)果。

中央下達(dá)建設(shè)用地指標(biāo)的多寡，主要不是基于對(duì)建設(shè)用地需求的預(yù)測(cè)，而是按以供定需的思路，在滿足保障糧食安全的耕地需求之余，才確定新增建設(shè)用地總量指標(biāo)，所定的計(jì)劃指標(biāo)本來(lái)就少。

由表可見(jiàn)，工業(yè)用地出讓金單價(jià)只有住宅用地的1/6，而供應(yīng)的土地卻占到總供應(yīng)量的43.6%；住房用地供應(yīng)量只有23.6%，單價(jià)高到56萬(wàn)元/畝；普通商品房的供應(yīng)量更少，地價(jià)更高。這充分說(shuō)明壟斷性的土地計(jì)劃配置制度造成的住房用地人為短缺是地價(jià)、房?jī)r(jià)高漲的根本原因。

有人說(shuō)，計(jì)劃供應(yīng)的住房用地指標(biāo)并不少，是開(kāi)發(fā)商囤地才造成住房用地短缺。但是，據(jù)國(guó)土資源部調(diào)查，截至2004年年底，全國(guó)有閑置地26.37萬(wàn)公頃，其中因權(quán)屬糾紛、動(dòng)遷困難、規(guī)劃變更等政府工作原因批而未供的占51%，開(kāi)發(fā)商囤地的只占27.3%。開(kāi)發(fā)商囤地的原因，一是房?jī)r(jià)漲得快，即時(shí)開(kāi)發(fā)不如延期開(kāi)發(fā)，延期開(kāi)發(fā)不如不開(kāi)發(fā)獲利更多，所以囤地；二是拿地時(shí)樓面價(jià)高，遇到房?jī)r(jià)下降的預(yù)期，為了避險(xiǎn)也就囤而不開(kāi)發(fā)。為消滅閑置地，近年政府做了大量工作，對(duì)囤地的開(kāi)發(fā)商采取罰款、限期開(kāi)發(fā)、逾期收回等行政措施，但即使全部生效，也不能改變住房用地短缺的基本形勢(shì)。要有一個(gè)平穩(wěn)的土地市場(chǎng)，才能從根本上解決開(kāi)發(fā)商囤地問(wèn)題。

為解決廣大城鎮(zhèn)中低收入居民的住房問(wèn)題，從2008年起，政府啟動(dòng)了大規(guī)模的保障性住房建設(shè)，并對(duì)保障房采取劃撥供地、減免稅費(fèi)等措施以降低成本。國(guó)家計(jì)劃“十二五”期間要新建3600萬(wàn)套保障房，覆蓋率達(dá)到20%左右。如此大規(guī)模的保障房入市，提高了總體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房屋銷售面積，肯定能拉低住房的平均價(jià)格，但是，這并不能降低普通商品房的價(jià)格。

二是為了吸引開(kāi)發(fā)商參與保障房建設(shè)，許多地方采取出讓商品房用地配建保障房的辦法。建造保障房利潤(rùn)薄，開(kāi)發(fā)商自然會(huì)把建造保障房所減少的利潤(rùn)加到商品房頭上，從而抬高商品房的價(jià)格。

降低地價(jià)要靠開(kāi)放競(jìng)爭(zhēng)、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)

中央已經(jīng)看到這一步。2007年中共十七大報(bào)告就提出“加快形成統(tǒng)一開(kāi)放競(jìng)爭(zhēng)有序的現(xiàn)代市場(chǎng)體系，發(fā)展各類生產(chǎn)要素市場(chǎng)，完善反映市場(chǎng)供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的生產(chǎn)要素和資源價(jià)格形成機(jī)制”。

為此，需要修改《土地管理法》和《物權(quán)法》，賦予集體土地設(shè)定和處分建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利；賦予農(nóng)村宅基地使用權(quán)人處分（出租、出讓）其宅基地使用權(quán)的權(quán)利；修改《土地管理法》第43、第63條，讓集體土地也能進(jìn)行非本集體成員所需的非農(nóng)建設(shè)；修改《憲法》“城市的土地屬于國(guó)家所有”的條款，使城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地（包括城中村土地）也能參與城鎮(zhèn)住房建設(shè)。

調(diào)整并減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)

細(xì)究稅費(fèi)的內(nèi)容，據(jù)一份《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建費(fèi)用明細(xì)表》，可以發(fā)現(xiàn)稅費(fèi)重復(fù)征收和苛捐雜稅太多，而且重開(kāi)發(fā)、交易環(huán)節(jié)，輕保有環(huán)節(jié)。最近傳來(lái)好消息：財(cái)政部準(zhǔn)備對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的稅種進(jìn)行簡(jiǎn)并，并逐步推開(kāi)房產(chǎn)稅。這個(gè)消息絕好，可能降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，從而降低房?jī)r(jià)，希望盡快實(shí)行。

總之，要使房?jī)r(jià)降下來(lái)，還需要按正租、明稅、清費(fèi)的原則對(duì)房地產(chǎn)的稅費(fèi)進(jìn)行清理。

1.沖擊耕地保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)

面臨住房供應(yīng)嚴(yán)重不足的形勢(shì)，一旦開(kāi)放集體土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，肯定會(huì)出現(xiàn)蜂擁入市建房的情況。但是，這種情況不會(huì)持久。市場(chǎng)自有市場(chǎng)的調(diào)節(jié)規(guī)律，在住房建設(shè)接近供需平衡時(shí)，建房占地自會(huì)放緩，以至停止。

2.減少地方財(cái)政收入的風(fēng)險(xiǎn)

然而，無(wú)論根據(jù)馬克思地租學(xué)說(shuō)，還是根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論，只要允許集體土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地開(kāi)發(fā)收益就應(yīng)當(dāng)歸土地所有權(quán)、使用權(quán)人所得，政府沒(méi)有站得住腳的理由要求從中分一杯羹。政府可以征收與國(guó)有土地同樣的稅收來(lái)募集財(cái)政收入，卻沒(méi)有理由要求分享集體土地的開(kāi)發(fā)收益。