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　　有人在網(wǎng)上詢問(wèn)，5.5462‰的房貸月利率是高還是低？從操作層面上回答這個(gè)問(wèn)題，就是看看能否獲得更低的房貸月利率，如果能夠獲得，這個(gè)房貸月利率就高了，否則就不算高。而要從理論層面上回答這個(gè)問(wèn)題，就要分析利率是如何形成的。
　　
　　由于在資本主義生產(chǎn)的基礎(chǔ)上，貨幣能夠轉(zhuǎn)化為資本，并通過(guò)這種轉(zhuǎn)化來(lái)生產(chǎn)利潤(rùn)，從而由一個(gè)一定量的價(jià)值變?yōu)橐粋�(gè)自行增殖、自行增加的價(jià)值，于是，貨幣除了作為貨幣具有的購(gòu)買商品的使用價(jià)值以外，又取得了一種追加的使用價(jià)值，即作為資本來(lái)執(zhí)行職能的使用價(jià)值。在這里，它的使用價(jià)值正在于它轉(zhuǎn)化為資本而生產(chǎn)的利潤(rùn)。就它作為可能的資本，作為生產(chǎn)利潤(rùn)的手段的這種屬性來(lái)說(shuō)，它變成了一種特別的商品。
　　
　　但是，作為特殊商品的貨幣不能像其他商品一樣買賣。一個(gè)普通商品的買者所購(gòu)買的，是這個(gè)商品的使用價(jià)值；他支付的，是這個(gè)商品的價(jià)值，并使自己手中持有的價(jià)值額由貨幣形式轉(zhuǎn)化為商品形式。而在貸出者和借入者之間，不像在買者和賣者之間那樣，會(huì)發(fā)生價(jià)值的形式變化。價(jià)值額，貨幣，在沒(méi)有等價(jià)物的情況下付出去，經(jīng)過(guò)一定時(shí)間以后交回來(lái)。貸出者總是同一價(jià)值的所有者，即使在這個(gè)價(jià)值已經(jīng)從他手中轉(zhuǎn)到借入者手中也是這樣。在簡(jiǎn)單商品交換中，貨幣總是在買者方面；但在貸放中，貨幣卻是在賣者方面。
　　
　　貸出者把貨幣放出去一定時(shí)期，讓渡的是貨幣作為資本來(lái)執(zhí)行職能的使用價(jià)值。而借入者則需要把這筆資本所實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)的一部分作為利息償付給貸出者。如果借入者沒(méi)有支付利息，那么他對(duì)于貸出者讓渡的使用價(jià)值就沒(méi)有支付任何代價(jià)；而如果借入者把這筆資本所實(shí)現(xiàn)的全部利潤(rùn)都作為利息來(lái)付出，那么貸出者就沒(méi)有讓渡給借入者貨幣作為資本來(lái)執(zhí)行職能的使用價(jià)值，因?yàn)榻枞胝邲](méi)有從中得到任何剩余價(jià)值。因此，利息是而且只能是借入者所實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)的一部分。當(dāng)然，借入者也可以把借來(lái)的貨幣用于揮霍或其他用途，而不把它實(shí)際轉(zhuǎn)化為資本來(lái)生產(chǎn)剩余價(jià)值。但他仍然必須支付利息，因?yàn)橘J出者是把貨幣作為資本貸出的。事實(shí)上，只有資本家分為貨幣資本家和產(chǎn)業(yè)資本家，才使一部分利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為利息，一般地說(shuō)，才產(chǎn)生出現(xiàn)代資本主義意義上的利息這個(gè)概念。
　　
　　與普通商品的價(jià)格由價(jià)值即由生產(chǎn)該商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定不同，貨幣作為資本來(lái)執(zhí)行職能的使用價(jià)值時(shí)，其貸放價(jià)格即利息（按單位貨幣計(jì)算則為利息率），卻沒(méi)有任何“自然”的規(guī)定。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾經(jīng)用原始森林樹(shù)木的增長(zhǎng)率作為自然利息率，雖然樹(shù)木的交換價(jià)值在很大程度上取決于樹(shù)木的增長(zhǎng)狀況，但樹(shù)木的增長(zhǎng)狀況卻完全不以樹(shù)木的交換價(jià)值為轉(zhuǎn)移。由于利息只是利潤(rùn)的一部分，所以，利潤(rùn)本身表現(xiàn)為利息的最高界限。達(dá)到這個(gè)最高界限，歸屬于執(zhí)行職能的產(chǎn)業(yè)資本家的部分就會(huì)等于零�？紤]到產(chǎn)業(yè)資本家必須從利潤(rùn)中獲得一筆所謂的監(jiān)督工資來(lái)維持自己的生存，因此，也許要把全部利潤(rùn)減去一定的監(jiān)督工資后的余額，看作是利息的最高界限。利息的最低界限則完全無(wú)法規(guī)定。它可以下降到零以上的任何程度，尤其是在鈔票可以濫印的今天。事實(shí)上，只有貨幣資本家和產(chǎn)業(yè)資本家之間的競(jìng)爭(zhēng)，才產(chǎn)生出利息率。
　　
　　回到房貸利率高低的理論問(wèn)題上。在改革開(kāi)放初期，中外合資企業(yè)中，中方的出資稱為“資金”，外方的出資稱為“資本”，合稱“資本金”。之所以創(chuàng)造“資本金”這個(gè)名詞，主要是因?yàn)橘Y本是與剝削聯(lián)系在一起的，名聲不好聽(tīng)。但是，馬克思在談到原始共同體之間的產(chǎn)品交換時(shí)指出，物一旦對(duì)外成為商品，由于反作用，它們?cè)诠餐�體內(nèi)部生活中也成為商品。那么按同樣的邏輯，資金一旦對(duì)外成為資本，由于反作用，它們?cè)诠餐�體內(nèi)部生活中，即包括公有制在內(nèi)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)中也成為資本。改革開(kāi)放三十年來(lái)，非公經(jīng)濟(jì)成分發(fā)展迅猛，中國(guó)經(jīng)濟(jì)日益融入資本主義主導(dǎo)的全球化之中。自然地，國(guó)內(nèi)利率的形成規(guī)律與上面所講的是十分類似的，其最高界限不應(yīng)高于一般利潤(rùn)率，其最低界限可以接近于零。
　　
　　不過(guò)，就房貸利率而言，我們還可以從恩格斯的一段論述中降低它的上限。事實(shí)上，盡管貨幣的貸放一般是資本家之間的事，但也不排除一些貨幣被貸給了工人。這是因?yàn)�，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和工人的抗?fàn)帲�工人的必要的生活消費(fèi)品中也會(huì)包括一些耐用消費(fèi)品，甚至是住房。從而工人的勞動(dòng)力價(jià)值中也會(huì)包括這些耐用消費(fèi)品的價(jià)值。隨著工資的提高，工人就可以通過(guò)分期付款來(lái)購(gòu)買這些耐用消費(fèi)品。恩格斯曾經(jīng)談到，法國(guó)工人為購(gòu)買房屋而付出的加價(jià)房租同英國(guó)比起來(lái)是相當(dāng)高的。例如，工人在15年內(nèi)漸次付出4500法郎以后，能取得一所在15年前價(jià)值3300法郎的房屋。若按今天銀行貸款方式來(lái)算，這個(gè)零首付，為期15年的房貸的月利率僅為3.6287‰，低于那位網(wǎng)友的房貸月利率。而這已經(jīng)是當(dāng)年較高的水平了。因此，可能的話，國(guó)內(nèi)首套房（既然是首套，那就不是用于投資或投機(jī)，而是用來(lái)居住的）的貸款的月利率應(yīng)當(dāng)以3.6287‰（相當(dāng)于年利率4.354%）為上限。
　　
　　我們從這里還可以看出，那些認(rèn)為城市化會(huì)導(dǎo)致大量人口進(jìn)入城市，龐大的住房需求會(huì)大大推高房?jī)r(jià)的說(shuō)法，并無(wú)理論根據(jù)。最后支撐房?jī)r(jià)的只能是進(jìn)城者的收入，如果進(jìn)城者沒(méi)有足夠的收入，買不起房，他們將不會(huì)買房。如果房?jī)r(jià)高到他們甚至租不起房，他們將不會(huì)進(jìn)城。而如果需要他們進(jìn)城做工，就只能提高他們的工資以應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的高漲。如此一來(lái)，中國(guó)企業(yè)的用工成本和物價(jià)上漲的壓力就會(huì)大大增加，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力就會(huì)被削弱，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)必然會(huì)受到極大的制約。