物業(yè)稅開征之后，政府每年都會根據(jù)市場價格取走物業(yè)價值或增值部分的紅利。從國外的經(jīng)驗看，房地產(chǎn)稅是州以下地方財政的主要收入來源。比如美國，排除季節(jié)性因素，房地產(chǎn)稅(財產(chǎn)稅)約占地方財政收入的32%，如果扣除聯(lián)邦和州的轉(zhuǎn)移支付收入，約占50%。因此，改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅制，將房地產(chǎn)稅逐步培育成為地方政府財政收入的支柱稅源，是開征物業(yè)稅的一個重要目標。
因此，顯而易見，短期來看，開征物業(yè)稅既不利商也不利民，開征物業(yè)稅的紅利歸國家所有了。那國家難道不是包括了民眾和企業(yè)嗎？利國不就是利民利商了嗎？
我們不應(yīng)忘了，國家在包含了民眾、企業(yè)之外，還包含了政府。
如果開征物業(yè)稅后，政府在公共資源分配方面能做到公平和效率，對于全社會來說，以稅收的方式來調(diào)整分配社會資源，既防止單一經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的畸形膨大帶來巨大的經(jīng)濟泡沫風(fēng)險，防止由于信貸的大量投放而引起惡性通脹，同時也防止土地及其他相關(guān)資源被嚴重浪費，實現(xiàn)整個國家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，同時拉動內(nèi)需的均衡擴張，這些才是開征物業(yè)稅的深遠使命，也是政府擬開征物業(yè)稅的終極意義所在吧。但如果政府在公共資源分配方面不能做到公平和效率，那開征物業(yè)稅后，老百姓和企業(yè)的犧牲就僅僅只是一種獻祭。
誰來保障保障房？
1000萬套保障房雖然是分配到了各地，但是誰來保證保障房的建設(shè)，誰來保證保障房的質(zhì)量？尤其是誰來承擔保障房后期維護的巨額成本？這是難以繞開的結(jié)！
關(guān)系到民生與和諧，保障房建設(shè)成為2011年中央及各地方政府的頭號王牌。住建部與各地簽訂了《保障性住房目標責(zé)任書》，將1000萬套保障性住房的任務(wù)分配到各地，在業(yè)內(nèi)被稱為“軍令狀”。2011年全國“兩會”開幕前夕，各地“兩會”已經(jīng)提出地方發(fā)展規(guī)劃，其中“民生、和諧”成為各地政府工作報告主題詞中出現(xiàn)頻率最高的詞匯。
在中國，因為政府行政力的強大，導(dǎo)致了一系列的經(jīng)濟“大躍進”。這次的保障房運動能在多大程度上凌駕于市場之上，運行于目前并不完善的制度體系上，卻是一個很大的問號。
先看看數(shù)據(jù)層面，保障房開發(fā)量高熱
2011年全國將建設(shè)公共租賃住房200余萬套，是去年37萬套的6倍。各類保障房建設(shè)將達到1000萬套，比去年增加了70%。
其中北京新增保障房20萬套，公租房6萬套；上海新增保障房22萬套，公租房4萬套；成都新增保障房約400萬平方米，公租房204萬平方米。以成都為例，要完成國家分配的任務(wù)，需投入資金約140億元。
再看看資金層面，保障房資金保障乏力
保障房建設(shè)資金主要來自三方面：政府土地出讓凈收益、住房公積金增值凈收益安排的資金，以及地方政府的財政收入。
關(guān)于資金的缺口方面，相關(guān)的數(shù)據(jù)和文章比較多，我們不再贅述。但顯然，用于支持保障房資金建設(shè)的資金還是捉襟見肘的，關(guān)于土地出讓金凈收益：以2009年全國各地土地出讓總價款159102億元計算，按10%的土地出讓收益計算，約1600億元。如果2011年調(diào)控效果顯現(xiàn)，房價下跌，土地出讓金還將進一步減少。而且這個10%還不能足額保證。
從歷史比較研究，2009年國家下達的保障性住房建設(shè)計劃，全國共需投入1676億元，其中中央投入493億元，占294%；地方配套1183億元，占706%。而2009年全國財政支出決算表顯示，2009年全國財政用于保障性住房支出為72597億元，為上年的3133%；其中中央財政投入55056億元，但地方財政僅投入17541億元，只占計劃的15%。
保障房后期維護層面，財政支出面臨大考
關(guān)于地方政府的財政收入，我們結(jié)合國家出臺的一系列經(jīng)濟政策，預(yù)估2011年地方政府財政收支狀況，便冷暖自知。
保障房必須控制建設(shè)成本，但過于控制建設(shè)成本的東西建出來是個什么樣的質(zhì)量，從事過房地產(chǎn)行業(yè)的人肯定會有直觀感覺，我們可以考察一些經(jīng)濟適用房小區(qū)。這么大規(guī)模的保障房建設(shè)，我們沒有一個完善的管理監(jiān)督制度體系，其結(jié)果不言而喻。
一旦低質(zhì)量的保障房成批涌現(xiàn)，地方政府本來財政收支就是寅吃卯糧，再加上經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，土地財政模式難以為繼。廉租房，顧名思義，其租金與市場租金相比是非常低廉的，誰來承擔這些房子維護的巨額資金支持？誰來保障保障房的民意不敗壞成民怨？
保障房運動會否向我們表達這樣的憂思：誰來承擔保障房建設(shè)的“資金約束”？誰來承擔保障房建設(shè)的“道德約束”？如果責(zé)任主體不明確、不健全，保障房運動或許會走向反面。不解決誰來保障保障房的問題，保障房最終將成為自身難保的保“障”房。
降存準與縮房貸的戲劇關(guān)系
我們知道，防通脹、穩(wěn)增長是中國近期基本的經(jīng)濟政策。
2012年4月居民消費價格指數(shù)(CPI)僅上漲34%，低于3月的36%，也低于政府為2012年全年設(shè)定的4%的通脹目標，似乎是個好消息。但同時，政府近日發(fā)布的一系列月度數(shù)據(jù)顯示，4月工業(yè)活動、零售支出、投資和貿(mào)易數(shù)據(jù)都比預(yù)期疲弱得多，展現(xiàn)了中國經(jīng)濟增長正繼續(xù)減速的前景。
這批數(shù)據(jù)否定了中國經(jīng)濟正實現(xiàn)軟著陸的美好預(yù)判。但同時，這批低迷數(shù)據(jù)將動搖政策制定者們的信心，又奠定了經(jīng)濟政策將進一步寬松的預(yù)期。
果然，央行宣布了5月18日降低存款準備金率50個基點的消息，存款準備金率下調(diào)將釋放4000億~5000Ò
2012年5月，媒體爆料某國有銀行已叫停上海、廣州等多地分行首套房貸款利率85折的優(yōu)惠政策，將房貸利率調(diào)回至基準水平。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度不減的當下，銀行對房貸市場的增量持謹慎態(tài)度，不少銀行開始調(diào)整房貸業(yè)務(wù)比重，以圖改變房貸“一股獨大”的現(xiàn)狀。
我認為，銀行去房貸化終會是一個謊言。
在當今中國，房貸業(yè)務(wù)近乎零風(fēng)險，房貸發(fā)放后后續(xù)基本沒有成本，優(yōu)勢相當明顯。如將資金向小微企業(yè)進一步傾斜，在體制和文化的影響下，風(fēng)險終不可控。雖然各家銀行都在開發(fā)消費貸款，如汽車、旅游、出國留學(xué)、信用卡分期等貸款，但涉及資金量都遠難與房貸相頡頏。即使在發(fā)達國家的銀行，家庭貸款中也以住房和購車貸款為主，住房按揭貸款仍是個貸中最高最穩(wěn)定的部分。
如是，降存準，寬流動，肯定會有部分甚至相當部分資金以隱性或顯性方式流入樓市。在目前投資渠道偏窄的行情下，有許多人認為流動性放松對樓市是利好，他們預(yù)判本次下調(diào)存款準備金率后，首套房貸款的利率很可能繼續(xù)維持85折優(yōu)惠，部分銀行甚至可能會出現(xiàn)8折優(yōu)惠。這些，開始刺激了樓市的興奮點。
顯然，央行的本意，降存準并非為了救樓市。央行行長周小川曾公開表示，下調(diào)存款準備金率釋放出的資金廣泛分布在國民經(jīng)濟各個方向，沒有典型的方向，并不是為了增強股市的信心或者主要流向房地產(chǎn)行業(yè)。
有人說，降存準只是一個開始，但與房地產(chǎn)無關(guān)，接下來的兩三個季度，房地產(chǎn)或許仍將在艱難中度日如年。降存準真的與房地產(chǎn)無關(guān)嗎？
就短期而言，針對經(jīng)濟增長疲弱最有可能采取的應(yīng)對措施是降低銀行存款準備金率，此舉將釋放更多資金，讓銀行增加向?qū)嶓w經(jīng)濟放貸。中國的外匯占款數(shù)量已經(jīng)在今年出現(xiàn)大幅度的下降，這意味著未來降存準的空間較大，按50個基點的幅度，我認為央行可能在年內(nèi)再降存準兩三次，以防經(jīng)濟進一步下滑導(dǎo)致的恐慌性放松政策。
當今中國，降存準是一個能夠被均衡接受的政策選擇，但其政策效果卻需要進一步考量。簡單來看，降存準能夠降低市場利率水平，從而鼓勵銀行對實體經(jīng)濟的貸款。但目前來看，銀行間市場的利率水平已經(jīng)不斷降低，但中小企業(yè)卻似乎并沒有獲得足夠的信貸資源，真正獲益的反而是債券市場。
本來，降存準，當在促消費，扶持中小企業(yè)；縮房貸，當在控制房價泡沫，健康中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。其向相背，其實同一，名異而實歸。
但是，千萬不要低估國人的“智慧”，降存準與縮房貸的最終結(jié)果或是：名異而實不歸——中小企業(yè)仍嗷嗷待哺，人們的消費仍瑟瑟縮縮，樓市卻可能暗袖添香。
上游放水，房地產(chǎn)關(guān)閘，分流可行，但謹防滲透壓和蟻穴，其中對信貸分流影響最大的無疑是樓市限購政策的執(zhí)行堅挺程度。
降存準與縮放貸，在中國經(jīng)濟的舞臺上演繹著一出生動的戲劇，它也是中國各種利益關(guān)系訴求消長的縮影。
地產(chǎn)調(diào)控后的房價變數(shù)
房地產(chǎn)調(diào)控政策已無懸念，但政策調(diào)控下的市場本身力量對房價的影響將有新的變數(shù)，未來的市場懸念比政策懸念更大。
房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴酷回歸平衡、從全面打壓回歸有保有壓是確定的，抑制投資、投機性需求，剛需購買力得到支持將是未來房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。
為了保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，可能不能缺少政府調(diào)控這只手，這只看得見的手業(yè)已發(fā)揮了調(diào)控房價的巨大威力，但同時它對房地產(chǎn)市場的長期影響，我們還遠未能預(yù)知。本書主要探討在政府之手的掌風(fēng)之下，市場之手的陰柔綿力會如何地影響中國未來的房價。
政策之下，需求被強行壓抑，預(yù)期被短期扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策效力顯現(xiàn)，房價基本面仍在調(diào)整階段，泡沫大的城市房價還有下行空間。
國家統(tǒng)計局2012年3月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，與2月相比（環(huán)比），70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市有4個，分別是濟南、貴陽、包頭和西寧，漲幅均為01%。而在1月，70個大中城市中，沒有房價環(huán)比上漲的城市。70個大中城市平均房價的環(huán)比跌幅近3個月的數(shù)據(jù)分別為027%、015%和01%，跌幅連續(xù)2個月減小。
有分析說樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯回暖勢頭，價格筑底趨勢可能已經(jīng)出現(xiàn)，如果不出現(xiàn)新一輪的政策打壓，則上半年內(nèi)，應(yīng)能看到價格停止下跌。
但顯然，我認為：中國樓市近期的回暖，是建立在降價基礎(chǔ)上的以價換量，以及被壓抑的剛性需求的集中放量。只要降價預(yù)期還在，泡沫大的城市房價仍有下行空間。
中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平是有區(qū)域差距的，但中國的中央政府管理模式和國情模式使區(qū)域差別性政策難以落到實處。隨著政策效力的明朗化、政策預(yù)期的落地化，不同區(qū)域的需求力將得到不同的釋放，市場本原的力量將漸次得到彰顯，中國未來房價將分區(qū)域漲跌并現(xiàn)。
河南建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事長胡葆森就認為，我國沿海一帶的一線城市，如深圳、廣州、上海、青島，其城鎮(zhèn)化率都在60%以上，而中西部地區(qū)仍較落后，如中部省份約為40%，西部部分地區(qū)還在30%左右，將城鎮(zhèn)化率在30%和60%的城市進行調(diào)控“一刀切”并不符合科學(xué)發(fā)展觀。
什么是合理房價？還只能依據(jù)房價收入比這個指標。
大城市和泡沫化程度比較高的城市，房價嚴控估計不會放松，也不應(yīng)放松，因為它們同時肩扛房價示范效應(yīng)，只有通過大城市房價的合理回歸，讓民眾對房價的預(yù)期出現(xiàn)差別化和理性化，區(qū)域房價就會出現(xiàn)分化。從本書前述數(shù)據(jù)看，房價上升城市為中西部城市，我們也看出了這種趨勢的端倪。在泡沫化不高的中西部城市，開發(fā)商繼續(xù)降價的空間越來越小。
供應(yīng)的人為壓抑和階段性斷檔，將使房價受市場影響風(fēng)險加劇，未來兩年房價動蕩性加大。
2012年因政策的壓力，大多數(shù)已購地開發(fā)商因土地開發(fā)時限的影響，都將新推樓盤上市時點推延到2012年年底、2013年年初，導(dǎo)致這個階段的供應(yīng)將急劇非正常放量，而需求因政策效力并未衰失，預(yù)期還在糾結(jié)，需求仍受壓抑，估計這段時間房價因供應(yīng)過量仍將技術(shù)性下探。
同時，由于這兩年開發(fā)商買地及新開工速度放緩，今年房地產(chǎn)投資預(yù)計僅增長13%，同時保障房項目很可能再次遭遇資金短缺問題。由于投資放緩，商品房的供應(yīng)在兩年后或?qū)⒍倘�。而同時，中國城市化快速推進和人口重新分布是房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要推動力，從趨勢上看，城市化的過程還在推進，每年年增約08個百分點，城市群的形成和城市人口重新布局也使城市的房地產(chǎn)的需求出現(xiàn)上升。需求已恢復(fù)增長，供應(yīng)的大量短缺，將有可能再次導(dǎo)致房價因供應(yīng)短缺而技術(shù)性上揚。
前兩年房價的急速泡沫化根源于4萬億的流動性擴張，目前歐債危機導(dǎo)致了中國出口下滑，同時房地產(chǎn)業(yè)的景氣低落，可能帶來中國經(jīng)濟尤其是金融的系統(tǒng)性風(fēng)險。因此，中國經(jīng)濟迫切需要調(diào)整的是過去幾年中極端政策帶來的失衡、失調(diào)，房價這種先抑后揚的趨勢或許也暗含中國經(jīng)濟調(diào)整的內(nèi)在需要。
發(fā)燒的中國樓市其實很怕風(fēng)
我在北京出差時與一個普通的非北京戶籍出租車司機交談，交談的內(nèi)容已沒有太多印象，但談及房價時他茫然的眼神卻給了我深深的刺痛。他說他租的房子只要300元，我嚇了一跳，后來一問才知道他是20個人住一間大房，每個床位300元。
回來后在網(wǎng)上看到《李稻葵教授建議政府應(yīng)直接介入房地產(chǎn)市場》以及《金巖石：中國樓市還會漲得很離譜》，不禁也有話想說。
李稻葵教授是學(xué)院派經(jīng)濟學(xué)家，他有關(guān)“二次房改”的建議引起了社會關(guān)注。在被采訪到這一話題時，他說房價高漲將會影響中國經(jīng)濟的競爭力，因此房地產(chǎn)是后金融危機時代中國最需要改革的產(chǎn)業(yè)。他建議政府應(yīng)直接介入房地產(chǎn)市場，開發(fā)出的房子分成三部分：一部分以合理價格出售，買房者的資格要網(wǎng)上公示，接受監(jiān)督；另一部分用來出租，提供平租房；最后一個部分是向困難群體提供廉租房。他認為，這樣做還可以為政府的公共財政提供支持，在適當?shù)臅r候政府還可以將房子打包上市，實現(xiàn)證券化。
總的來說，李稻葵教授提的建議是帶有學(xué)院味的，顯然他對中國房地產(chǎn)市場的內(nèi)在機理并不是很熟悉。而且更根本的，政府的直接干預(yù)顯然是對市場經(jīng)濟的一種反動。但他的提議，則是肯定迎合了下層百姓的意愿，也迎合了中央政府的未來方針，但他的建議從實操角度來看，無非只反映了一個有良知的知識分子的烏托邦向往而已。
金巖石先生是實操型的專家，他的觀點從專業(yè)角度來看應(yīng)該是頗有見地的。顯然，中國的樓市，無論是從租金的投資回報率還是居民的收入房貸比，我們都看不到中國城市房價的合理性。但是從房產(chǎn)的投資屬性看，決定房價的既不是本土的工資收入，也不是當?shù)氐淖饨鹚�，而是外來人口和投資資金的凈流入。在中國的多數(shù)城市中，住宅的購買者近80%為外來人口，首付資金的來源近80%不是工薪收入。美國的房地產(chǎn)是消費需求主導(dǎo)的，中國現(xiàn)階段的城市房地產(chǎn)是投資需求主導(dǎo)的，所以在中國的消費物價指數(shù)中不含住宅。作為投資品主導(dǎo)的城市住宅不能用家庭收入/房貸比和租金投資回報率的高低來判斷房價走勢，而要把房地產(chǎn)放在投資市場上分析其價格走勢，否則就無法理解中國城市房地產(chǎn)的特殊定價機制。
中國經(jīng)濟正處于城市化的加速階段，過去20年，城市人口從25%上升到50%，現(xiàn)在已超過6億人，由于人口加速流入城市，房地產(chǎn)泡沫正在生成。據(jù)麥肯錫預(yù)測，中國的城市人口到2025年將接近10億人，城鎮(zhèn)化率將達到65%。因此，由此推論，城鎮(zhèn)化推動的房地產(chǎn)投機泡沫在未來10年內(nèi)還會放大。
金巖石先生的分析應(yīng)該是比較深刻的。支持中國房地產(chǎn)這種“房價投資決定論”的基礎(chǔ)是中國人幾千年積累的置業(yè)購產(chǎn)文化基因，正是這種過度需求造就了中國樓市的過度繁榮。但是在中國，可能還有一點是金巖石先生忽略了的：中國到今日為止也并不是一個完全意義上的市場經(jīng)濟國家，房地產(chǎn)業(yè)尤其如此。決定中國房價下行的因素從終極意義上來說也許是去城市化，但決定房價短期走勢的核心因素則取決于政府的態(tài)度，一旦政府在追求經(jīng)濟發(fā)展與民意和諧的均衡博弈格局中偏向一下民意，收緊開發(fā)貸款和消費貸款的口子，再加上輿論的導(dǎo)向以及民眾的跟風(fēng)從眾心理，房價的變局與樓市的變局其實不是太難，2008年下半年樓市低迷其實就是明證。
發(fā)燒的中國樓市其實對房地產(chǎn)業(yè)的長遠健康發(fā)展并不利，發(fā)燒的樓市其實是很怕冷的，也是很怕風(fēng)的。中國的樓市目前肯定是內(nèi)陰外陽的格局，但究竟中國樓市會否走出短陰長陽，還是一路陽亢行情，我也不知道，因為這取決于中央政府的一念之間。但我更愿意相信，無論是從房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展、底層百姓的意愿需求，還是實體經(jīng)濟的支持需要，中國房價泡沫的擠壓還是必要的，也是有益的！
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