限購的行政色彩與行為色彩
限購以來，房地產(chǎn)界彌漫著一種對限購政令的糾結(jié)：地方政府怕約談問責，房企老板怕房價逆轉(zhuǎn)，富人的錢無處可投，窮人總怕被誤傷。
限購到如今，房企和購房者糾結(jié)的問題已變成：中國未來的房地產(chǎn)市場與房價究竟會如何走？限購還會繼續(xù)嗎？如繼續(xù)又還會持續(xù)多久？
在為一些房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略咨詢時，我總是就限購的本質(zhì)切入來加以闡述：要理解中國式限購，只要了解其行政色彩和行為色彩即可。
從戰(zhàn)略層面看，房企過于關(guān)注限購政令是沒有必要的，限購的核心原因是基于中國房地產(chǎn)市場隱性和顯性存量的巨大，中國房地產(chǎn)的深度矛盾已是不患“寡”而患不均，人均住房面積對一部分底層民眾來說是一個虛詞，他們是“被平均”了。但人均住房面積對政府來說是一個沉甸甸的實詞，因為這顯然已經(jīng)隱含著巨大的風險了，所以才有多層“限”字令的出臺。但限購政策因其行政色彩的本質(zhì)決定它是短期的，無非房地產(chǎn)滾滾浪潮中的一朵浪花；從戰(zhàn)術(shù)看，房企過于焦慮限購政令也是沒有必要的，限購無非是短期需求的強行抑制，只要計算自己的現(xiàn)金鏈強度能扛多久即可，而不要固執(zhí)于利潤的“云”計算。
關(guān)于經(jīng)濟調(diào)節(jié)，總有兩派理論，一派主張信任市場，一派主張信托政府。從經(jīng)濟調(diào)控過往的歷史經(jīng)驗來看，無論是市場還是政府都難獨立擔當完美調(diào)控經(jīng)濟運行的重任，只有市場與政府的組合調(diào)控才是最佳的。但問題是，這種“組合成分比”并沒有標準可循，所以經(jīng)濟總會在這個“組合成分比”的影響下踉蹌前行。
我們理解中央政府的政令。要實現(xiàn)中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，限購總比不限購好�？v使不會有很大的效果，但有效總比無效好；縱使不會有長效，但頭痛醫(yī)頭總也是一種選擇。
但同時我們也要深刻地明白一個道理，政府雖然是有限的，但也是有效的；政府雖然是有效的，但同時也是有限的。市場雖然是有效的，但也是盲目的；市場雖然是盲目的，但市場又是最終有效的。
那么，限購的本質(zhì)是什么？
張五常教授之前曾針對央行貨幣政策批評道：“都不知道他們在說啥，全都是胡說八道……什么叫泡沫？所謂的泡沫就是拿針戳一下就破了。說中國樓市泡沫，但用什么都扎不破。中國的樓市泡沫是鋼做的，而且還得繼續(xù)漲。”
中國的樓市泡沫究竟是什么？為什么現(xiàn)在中國的樓市泡沫厚到針扎都不破？我認為：“中國樓市泡沫的實質(zhì)既是資本推動，也是資本沖動的結(jié)果。”解決資本推動問題，央行在通過調(diào)整存款準備金率和加息來解決；解決資本沖動問題（根源于中國人的跟風心理），則可通過限購的行政政令來強行抑制。假設資本的推動力和沖動性衰竭了，樓市泡沫的皮還會是鋼做的嗎？
那么，為什么說中國樓市泡沫針扎不破？其實關(guān)鍵在于中央政府的調(diào)控政策心存一念之仁，因為房地產(chǎn)的支柱作用和拉動性，中央政府的心態(tài)是讓樓市泡沫慢慢撒氣，而不是讓泡沫突然破裂。因此對行政調(diào)控的拿捏意圖，是控制好樓市溫度在零度和零度以上的區(qū)間浮動。但如果樓市溫度總在零度以上，資本沖動又怎會退潮？這就是所謂泡沫不破的深層原因，否則以中國如此高度行政化的國度，要戳破一個樓市泡沫還不輕而易舉？別忘了20世紀90年代那波房地產(chǎn)調(diào)控，中國大地樓殍遍野的慘象。
限購并未讓房價下降，本質(zhì)上還有一個特殊原因，就是地方政府的心態(tài)。地方政府退出土地財政不可能一蹴而就，地方政府基于自身的土地財政利益與財政壓力，對房地產(chǎn)限購的原動力不足。因此，中央政府的一紙行政限購指令，到了地方政府手里，就有意無意間演變成了一場行為表演。
基于這種不徹底的行政限購意愿，房價下降也難。況且，如果房價真下降且幅度較大，資本的追逐沖動就會陡變?yōu)橘Y本的逃離沖動，房價的下泄就更非可以人為妙手拿捏了。到那時，房價下泄，泥石俱下，地方財政、銀行、地方政府融資平臺都將面臨坍塌風險，其危害性遠難評估。
沉重與承重的物業(yè)稅
沉重的物業(yè)稅：物業(yè)稅的全面開征是中國房地產(chǎn)業(yè)由盛走
衰的分水嶺
記得在2009年博鰲房地產(chǎn)論壇上，物業(yè)稅何時開征、如何征等一系列話題成為熱議話題。有與會者發(fā)出呼吁，為了中國房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展，應該盡快開征物業(yè)稅。物業(yè)稅再次引起熱議。我截取本次熱議作為一直以來有關(guān)物業(yè)稅爭議的縮影。
正方觀點：
著名經(jīng)濟學家、央行貨幣政策委員會委員、中國改革基金會國民經(jīng)濟研究所所長樊綱認為，中國房地產(chǎn)業(yè)要實現(xiàn)長遠穩(wěn)定發(fā)展，必須克服需求和供給上的兩大制度缺陷，開征物業(yè)稅，提高土地利用率。只有這樣，才能平抑房價。他表示，從需求角度，需求方最大的制度缺陷是沒有房產(chǎn)稅，也就是物業(yè)稅。對于深圳目前正在醞釀的物業(yè)稅帶頭試點，他寄予了較大期許，希望能早點實現(xiàn)。另外，他認為供給方面的制度缺陷是沒有強制執(zhí)行高容積率，應從制度上尋找到強制執(zhí)行高容積率的途徑，從而增加住房供給。
樊綱作為著名經(jīng)濟學家，畢竟高瞻遠矚，高人高語，一語切中問題要害。但理論畢竟是理論，與中國國情實踐相去有距。
中間方觀點：
“在中國的房地產(chǎn)市場，有相當部分稅被政府收走，這些都加在居民身上。”瑞銀投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平說。他表示，征收物業(yè)稅的出發(fā)點是好的，但仍需謹慎，“中國對房地產(chǎn)調(diào)控什么事都干過。但最不可取的就是限制流通和消費，這是最可怕的”。
即使開征物業(yè)稅，因為城市和地區(qū)發(fā)展水平不一樣，物業(yè)稅也應有所區(qū)別。摩根大通投資銀行副主席龔方雄認為，稅制的設計一定要非常具有地方性。美國各個州甚至縣，稅率都不一樣。此外，還要考慮所有權(quán)性質(zhì)的不同設計稅率。
這僅僅只是微觀層面的思考。于是否開征物業(yè)稅并無建言。
反方觀點：
認為中國現(xiàn)在及以前購買的房子都是一次交清了所有稅費，里面已經(jīng)包括了30~70年的各種有關(guān)稅費，如果再開征物業(yè)稅，是交二回稅，物業(yè)稅一旦開征，稅收成本高，輿論抵觸會非常大。
這僅僅體現(xiàn)了老百姓的視角，只是一聲輕輕的哀鳴而已。
我認為：
支撐中國房地產(chǎn)繁榮的終極原因并不完全是城市化，而是先富起來的準中產(chǎn)階級的過度置業(yè)購產(chǎn)，他們一般擁有的房屋平均在三套以上，如果短期內(nèi)貿(mào)然開征物業(yè)稅，將嚴重打壓中產(chǎn)階級的置產(chǎn)心理偏好和保值預期，將導致存量物業(yè)的脈沖式拋售，同時或許讓投資需求在較短時間陷于休克狀態(tài)，從而強力逆轉(zhuǎn)正常運行的房地產(chǎn)市場軌跡，帶來不可預測的連鎖后果和深遠影響。
因為中國仍將大力推進城鎮(zhèn)化進程，房價仍將持續(xù)在高位運行，即使需求仍維持在一定的量能水平，但物業(yè)稅導致的成本增加必將轉(zhuǎn)移到房價上，從而導致房價繼續(xù)攀高，推高居民生存和企業(yè)運行成本，于中國社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展不利。
從長遠來看，物業(yè)稅作為調(diào)整房地產(chǎn)市場的供需手段，作為調(diào)節(jié)貧富差距的政治手段，也許是有必要的。但是中國的中產(chǎn)階級目前才約占人口的五分之一，中國中產(chǎn)階級的形成還處在不穩(wěn)固的趨勢下。因為支撐中國房地產(chǎn)繁榮的是中產(chǎn)階級的囤房，如果短期內(nèi)即開征物業(yè)稅，將極大地增加中國中產(chǎn)階級的稅負，于中國中產(chǎn)階級的穩(wěn)定形成是大不利的。而中國之中產(chǎn)階級的形成對中國的政治穩(wěn)定和經(jīng)濟繁榮之意義或許遠大于物業(yè)稅的開征。
承重的物業(yè)稅：開征物業(yè)稅既不利商也不利民
關(guān)于物業(yè)稅，有很多的爭論，一般人普遍認為，開征物業(yè)稅增加了房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本，是遏制投資購房比例以及打擊靠房產(chǎn)升值而獲取暴利的炒房客最簡單而又直接有效的方式。
但實際情況可能并不會這么理想，就商業(yè)物業(yè)開征物業(yè)稅，物業(yè)稅必然會向租金轉(zhuǎn)移。目前，沒有物業(yè)稅，要想租得一個好的商鋪，在租金之外，流行的行業(yè)規(guī)矩是還要承擔一筆很大的商鋪空轉(zhuǎn)費。因此，如果開征物業(yè)稅，物業(yè)稅必然會被商業(yè)物業(yè)持有方轉(zhuǎn)移到租金里去，最后的結(jié)果反而是，租鋪方承擔了更高的成本，然后租鋪方將溢出成本轉(zhuǎn)移攤派到商鋪上，最終推高物價。因此，對商業(yè)物業(yè)開征物業(yè)稅，既不利商，也不利民，似乎利國。
就物業(yè)稅問題，潘石屹也表達了相同的觀點。他認為，物業(yè)稅如果開征，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，沒有什么影響。因為商業(yè)地產(chǎn)通過出租，完全可以盤活物業(yè)，能夠抵消掉物業(yè)稅的影響。
那么，究竟開征物業(yè)稅對住宅物業(yè)會否造成重大影響？會不會極大降低房價？
一般認為開征物業(yè)稅能降低房價的理論依據(jù)如下：物業(yè)稅一能增加持有成本，投機者望而卻步，樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)或緩解，房價隨之下降；二是將一次性繳納的土地出讓金分成70年繳納，占據(jù)房價主體的土地價格攤薄，房價隨之下降。
關(guān)于第一點理由，只要城鎮(zhèn)化速度不下降，那么因為土地資源的稀缺性，住房供求在較長時間還會繼續(xù)維持求大于供的大格局，物業(yè)稅的征收至多會遏制高端物業(yè)的持有，因為高端物業(yè)的變現(xiàn)難度可能更大；但對投資者持有普通住宅物業(yè)影響不大，而且會轉(zhuǎn)嫁到租房者或二手房購房者頭上。況且，物業(yè)稅假設不是針對所有物業(yè)（除廉租房等保障房外）征收，就不會稅負公平，這點肯定是行不通的。因此對按揭貸款購買普通住房的民眾，可能額外又要增加更高的稅負成本，這無疑雪上加霜。因此物業(yè)稅開征不但不會讓房價大降，反而更加加重了普通民眾的稅負。
關(guān)于第二點理由，最有可能操作的模式是地方政府土地財政體制改革分步推行：一是改革土地有償使用方式，使得土地有償使用收入不過分集中在一次出讓；二是改革土地收益的分配使用辦法，使得土地的收益分配、使用更加合理。“費隨房走”的模式（開發(fā)建設期間土地使用費由開發(fā)企業(yè)交納，業(yè)主入住以后由房屋的產(chǎn)權(quán)人交納）將是變革土地財政比較可行的模式，同時也可實現(xiàn)調(diào)控房價。但這樣的話，購房者的負擔并不會降低，無非是從“朝四暮三”變成了“朝三暮四”而已。
所以說，即使從住宅物業(yè)開征物業(yè)稅的結(jié)果分析，物業(yè)稅開征可能并不利民。
至于開征物業(yè)稅，房地產(chǎn)業(yè)肯定減速，對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商，肯定是打擊甚大的，相關(guān)言論已經(jīng)很多，不再贅述。
開征物業(yè)稅既不利民也不利商，現(xiàn)在對開征物業(yè)稅還如此熱衷？那開征物業(yè)稅的好處究竟在哪里？
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