- 第7節(jié) 開拓房地產(chǎn)業(yè)新天地
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朝鮮戰(zhàn)爭時的海上運輸，讓霍英東賺到了他人生的第一個一百萬，從而一躍成為香港的財富新貴。那時，霍英東剛好30歲。如果單以財產(chǎn)的豐厚而論，可以說霍英東已經(jīng)做到了“三十而立”。
到了這個時候，霍英東也不需要再冒著生命危險去賺錢了，不需要風里來浪里去了。但這并不意味著霍英東準備“退出江湖”，守著錢財過一生。他要用自己海上貿(mào)易賺取的錢，去創(chuàng)造更多的財富，投資什么項目好呢？霍英東的腦子又開始轉(zhuǎn)動起來。
20世紀50年代初期，香港人口由原來的50萬，暴增到250萬，人口的激增，導致住房的嚴重不足，當時香港的住房條件十分惡劣，老舊的木屋、天臺屋，甚至連走廊、樓梯間都擠滿了人。加上工商業(yè)的勃興，形成了對土地和樓宇的龐大需求，房地產(chǎn)業(yè)因此得以在香港逐漸發(fā)展起來�；粲|審時度勢，認定房地產(chǎn)業(yè)勢必會成為香港的支柱產(chǎn)業(yè)。于是，他決定把自己的資金全部押在地產(chǎn)上。
霍英東的決定遭到了一些朋友的極力反對，他們認為香港的地產(chǎn)市場一向由英資財團壟斷，華人要想從他們那里分得一杯羹，簡直比登天還難。
可是，霍英東偏偏是一個喜歡特立獨行的人，不論是當年東沙島的冒險，還是沖破禁運，向內(nèi)地輸送救援物質(zhì)，只要是自己想做的，不管前方是沼澤險灘，還是萬丈深淵，他都會義無反顧、決不后退。對自己將要涉足的房地產(chǎn)事業(yè)，霍英東同樣信心十足、躊躇滿志。這與其說是源于他“過分”的自負，倒不如說是因為他堅信自己能在英資獨霸香港地產(chǎn)市場的局面下，另辟蹊徑，闖出一條新路子。
但在當時，除了貨運生意外，對于其他的生意，霍英東卻是一個地地道道的“門外漢”，所知甚少，甚至連銀行開戶都不會，也因此鬧出不少笑話。
1953年6月，霍英東和妻子呂燕妮在灣仔告士打道152號共同創(chuàng)立了霍興業(yè)堂置業(yè)有限公司，注冊資金是465萬港幣——這在當時可是一筆相當巨額的數(shù)目。在霍英東的構(gòu)想中，就是要以霍興業(yè)堂為旗艦，縱橫香港的地產(chǎn)市場。
公司隔壁的151號，正是霍母的私宅，霍英東和妻兒則住在著名的富人區(qū)——跑馬地藍塘道11號豪宅。
當時，霍英東連銀行戶頭都沒有，他把大量的現(xiàn)金都存放在家中的保險柜里。另外，他擔心貨幣容易貶值，就拿出一部分來兌換成金條，塞到家中的墻縫里藏著，儼然是一種“土財主”式的存錢辦法。
成立霍興業(yè)堂之后，霍英東已不滿足于把錢換成黃金儲存保值，他急于想擁有一幢屬于自己的大廈。一來可以把自己的巨額現(xiàn)金和黃金轉(zhuǎn)移到物業(yè)上來，安全保險；二來可以向世人證明自己的實力和身價，便于自己在地產(chǎn)界的發(fā)展�？傊�，那時，他所做的第一件事，就是到處物色自己喜歡的大廈。
這時，霍英東聽說香港的世家——利氏家族有意出售位于銅鑼灣的使館大廈。這是利氏家族眾多物業(yè)中的一幢，當時是出租給一些外國駐港的大使、領(lǐng)事、外交官居住。大廈是公寓式結(jié)構(gòu)，就建筑面積和建筑材料、裝修材料、內(nèi)部設(shè)施而言，是香港當時最大、最高級的大廈之一。
霍英東到使館大廈考察后，甚為喜歡。隨即，他親自去拜見利氏家族掌門人——利銘澤。
霍英東拜見利銘澤時，他在香港商界尚是一個無名小卒，而利銘澤卻已是名震香江的大富豪，同時還身兼香港市政衛(wèi)生局議員，可謂位高權(quán)重，其勢力不可小覷。
令霍英東沒有想到的是，兩個人的第一次談話竟然進行得頗為順利，利銘澤也并沒有想象中的那種超級富豪的趾高氣昂、不可一世，而是和藹可親得如同父親、兄長一般。
利銘澤和霍英東都是十分豪爽的人，對價錢也沒有斤斤計較，雙方答應(yīng)以280萬港元成交。
幾天之后，霍英東和利銘澤相邀見面辦理買賣手續(xù)。利銘澤見到霍英東拎著一個大袋子，感覺很奇怪。原來霍英東的大袋子里裝的全部是買樓的現(xiàn)金，而他當時既沒有支票，也沒有銀行戶頭，這讓利銘澤感到哭笑不得。當時，香港在銀行有賬戶的人確實不多，可是做大生意的人都知道怎么利用銀行。他看著一臉真誠的霍英東，從心底覺得眼前這個年輕人將來必會成就一番大事業(yè)，就誠懇地對霍英東說：“霍先生，其實買樓也好，做其他生意也好，不一定全用現(xiàn)金或者自己的錢，可以在銀行開戶，然后可以向銀行借錢，節(jié)省自己的本金”。
霍英東這才知道，原來銀行有這么大的作用。他便想到當時香港最大的匯豐銀行開個賬戶。在當時，在銀行開戶、存款，一般需要有一些有地位、有身份的人介紹和擔保。利銘澤再次向霍英東伸出了援手，在他的介紹下，匯豐銀行最終接納霍英東的開戶、存款，這也是霍英東生平第一次與銀行打交道。
經(jīng)利銘澤、利孝和兩兄弟指點，霍英東又向匯豐提出貸款的請求。但是，畢竟霍英東是初出茅廬，匯豐對他的能力并不十分信任，后來還是靠利銘澤、利孝和的擔保，匯豐銀行最終同意借給他150萬港幣。
也就是那時，霍英東認識到銀行是多么重要，因為匯豐貸給他錢，只要6厘利息，而香港當時市面上的貸款，最便宜的利息也得是1分8厘，中間足足差了三倍。所以，從那時起，霍英東便開始想盡辦法去與各大銀行的負責人打交道，并建立起一定的關(guān)系。
當時，出租樓宇是香港地產(chǎn)行業(yè)最盛行的方法。20世紀50年代前，香港的樓宇買賣是以一整幢作為單位的。沒有巨額資金，很難購買下來，私人也極少涉足其中，公司擁有一幢大廈后，若不是整幢賣出去，就是自己使用或轉(zhuǎn)租出去。所以，當年地產(chǎn)公司通常稱為置業(yè)公司，而不是發(fā)展商。
買下使館大廈后，霍英東先是把公司的大本營從告士打道搬到開平道7號的使館大廈地下。然后再依照傳統(tǒng)的辦法，實行對外招租。因為使館大廈在當時屬于高級樓宇，且向來住的都是一些外交官，所以新的租客仍然是以洋人居多，租金自然也不菲。繼霍興業(yè)堂之后，霍英東又成立了一間立信置業(yè)公司，專門建造和買賣樓宇。
霍英東踏足地產(chǎn)行業(yè)的第二個大動作就是在1953年底購下九龍油麻地榕樹頭公眾四方街至東莞街的一塊10萬多英尺的土地。當時的地價很便宜，一英尺只要20多港幣，因此，這么大的一塊地，霍英東只花了幾十萬就買了下來，這也是他平生買下的第一塊地。
買下四方街地皮后，霍英東便準備在那里建樓，但是他又不想再繼續(xù)把它們租出去，而是想向市民出售。因為在出租使館大廈時，他算過一筆賬，通常，樓房的建筑期是一至兩年，如果是租出去，扣除利息以及各項開銷，至少七八年之后才能翻本，收益率并不高。而那些小的地產(chǎn)商，則是小本經(jīng)營，通常只蓋五層以下的房子，這種經(jīng)營方法，既不能加速資金的周轉(zhuǎn)，賺不到大錢，也無法解決香港的住宅緊張問題。
其實，當時不僅是在香港，在世界各地，樓宇買賣都是以一整幢作為單位。這種陳年行規(guī)沿用了多年，沒有人覺得它有什么不好，更沒有人提出要去改革它。
直到20世紀50年代初期，香港一些地產(chǎn)商開始覺察到這種經(jīng)營方式的局限性，于是想改弦易轍，探求新的售樓方式——像切月餅?zāi)菢�，把樓宇契約切開，即“分契”，然后把樓宇分層出售。
地產(chǎn)商將樓宇分層出售之后，光顧樓宇的市民多了起來，但買主還是局限于一些富裕的人家，而且分層出售也僅僅限于那些唐樓式的樓宇（即最高不超過五層，每層只有一個面積1000平方英尺左右單位的舊式樓房）。當時的房價在每平方英尺20港元左右，也就是說，買一層樓大約要2萬多港元。而那時香港普通職員的年收入不到3000港元，能一下子拿出2萬元來買樓的人屈指可數(shù)，因此，20世紀50年代初期的香港地產(chǎn)市場，并不算特別活躍。
霍英東經(jīng)過一番思考、權(quán)衡，決定采用分層出售的方法。他的考慮是，如果市民租房住，必須要先交一筆頂手費，叫做“七千頂手，月租兩百”，即頂手費一般要7000元，每月還要交200多元的租金。但相同面積的一層樓，售價一般要2萬元左右。也就是說，一個出得起7000元頂手費的租客，再支付差不多的錢，就能買到一層屬于自己的樓房，兩者比較，自然買樓比租房劃算得多，如果市民們都愿意自己買樓，那么資金周轉(zhuǎn)和回收也就快了。
在進入地產(chǎn)業(yè)之前，霍英東所從事的都是商品流通的生意，這也就使得他擁有了超前于當時大多數(shù)地產(chǎn)商的商品意識。他把多年經(jīng)營雜貨鋪的經(jīng)驗?zāi)玫降禺a(chǎn)經(jīng)營中，把樓宇當成商品，采取一些“有創(chuàng)意”的促銷方式，推動了樓宇進入市場，以此加快資金周轉(zhuǎn)，縮短投資回收期。
房屋并不像膠鞋之類的產(chǎn)品有個樣板，不同的樓宇，樓層高低不同，結(jié)構(gòu)、面積、材料、價位也各不相同，所以客戶在選房、看房時都十分謹慎，幾乎是所有家庭成員都要看一遍甚至幾遍，還要一起計算，一起丈量。而帶領(lǐng)顧客看樓的人，每天都要來來回回跑幾十次，因此很不耐煩，個個都成了“負氣佬”，常常和顧客發(fā)生爭執(zhí)，最后鬧得不歡而散。
有鑒于此，霍英東大膽探索，獨創(chuàng)出前所未有的“樓盤說明書”，上面詳盡地介紹了樓盤情況，包括地勢環(huán)境、建筑材料、分層價格、訂購方法以及交樓的日期，另外還有地盤、各樓宇的透視圖和平面圖、騎樓剖面圖、各分層的平面圖等等，印制出來后，再裝訂成冊，派發(fā)給買家，讓買家對樓盤的基本情況有一個詳盡的了解。這種樓盤說明書，從內(nèi)容到編排方法，與現(xiàn)在流行的裝幀精美的樓宇宣傳廣告畫冊并無兩樣——其實，除了印刷、裝訂質(zhì)量相對較為粗陋之外，它就是今天的樓盤廣告畫冊的前身。
“樓盤說明書”一推出，廣受市民的歡迎，對促銷樓宇的效果也十分明顯，其他地產(chǎn)商們也都紛紛效仿，并逐漸成為地產(chǎn)商推銷樓宇的必用手法。編制“樓盤說明書”，絕對稱得上是霍英東在房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)舉。
霍英東經(jīng)歷過童年時以“船”為家的飄蕩與艱險，經(jīng)歷過少年住在“貧民窟”里的擁擠與艱辛，深知“家”對于一個人的重要性。他要讓擁有自己的樓房不再是富人的專利，讓更多普通的市民也能買樓做業(yè)主。再從自己作為開發(fā)商的一面考慮，只有買樓的人多了，物業(yè)市場才能旺起來。如果再想出一個辦法，讓自己既投資不多，又能有較高的回報，那豈不更是兩全其美？
那么霍英東“兩全其美”的辦法究竟是什么呢？這就不得不提到霍英東的另一項創(chuàng)舉了，即“賣樓花”與“分期付款”的售樓方式。
所謂“樓花”即指樓號，就是在新樓宇只有設(shè)計圖紙，沒有正式動工興建之前，買家先交納一定數(shù)額的定金預購樓房，余款分期支付，像交租那樣，等新樓落成，買家就差不多交齊了余款，也就擁有了自己的物業(yè)，可以做業(yè)主了。這就好比在果樹開花階段，買家交錢買那個“花”，然后在花結(jié)成果時再摘那個“果實”一樣。對于開發(fā)商來說，就是用買家的訂金來蓋樓�？墒�，樓還沒建，買家是否愿意先付定金呢？
霍英東再次發(fā)揮了他善于精算的優(yōu)勢：以一座六層樓來算，樓層越高，價格就會越便宜，如果一個單元賣1.4萬元，普通市民與其花7000港元的頂手費，再每月交200港元的租金，莫不如采取一種“分期付款的方式”。就像賣雜貨、開工廠那樣，不可能自己備齊那么多現(xiàn)貨放在那里等買家來買，一般都是接到訂單后才生產(chǎn)。有了訂單和訂金，廠方就可以啟動，銷路也有保障。而買家先支付一定數(shù)額的定金，再陸續(xù)回款，而不是像傳統(tǒng)的“一手錢，一手貨”，一次性付齊貨款，減輕了買房的壓力。如此一來，買賣雙方都有利可圖，生意也就做活了。
買房子也是一樣，先交納的7000元，相當于定金，余下7000元，每月繳交不到300元，只需兩年便可以全部還清，這與租屋無異，但買主卻獲得一個屬于自己的住房，不用再漂泊不定，這是非常劃算的。
所以，在四方街大廈還沒動土之時，霍英東就在售樓說明書上向市民推介這種分期付款的新的買樓方式。這一招果然十分有效，樓宇開售的第一天，很多普通的香港市民就蜂擁而來，他們覺得自己完全可以承受這種分期付款的方式，都愿意自己買樓，負責此次樓宇銷售接洽的高露云律師樓外大排長龍，樓花很快便銷售一空。
之后，霍英東在出售四方街其他樓宇時，又不斷完善這種分期付款的售樓方式，把第一期的訂金降低到總樓價的10％～30％，以吸引更多的市民前來買樓。
“賣樓花”是香港地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營手法的一次革命性的突破。對買家而言，此方法減輕了他們一次性支付所有樓款的壓力，讓許許多多的市民也能進入房地產(chǎn)買賣市場。
其實，這其中獲利最大的仍然是開發(fā)商。從建樓來說，比如建筑費需100萬元，樓房可賣二三百萬元，凈賺一二百萬元。先收售價一半，這建樓費用就解決了，資金周轉(zhuǎn)很快，且收足買樓者預付的訂金后才動工興建樓宇，也避免了投資風險，萬無一失。而買方覺得買“樓花”既便宜又劃算，便搶著購買。有些人則在排隊預購到“樓花”后，隨即把“樓花”轉(zhuǎn)售給別人，一天之間就已經(jīng)賺一筆，不少人因而樂此不疲。由此，又掀起了一股“炒房”的狂熱潮流。那時，整個香港幾乎是一哄而起，許多人都瘋狂地卷進投資房地產(chǎn)業(yè)的旋風里。
“買樓花”和“分期付款”的舉措，也使得霍英東開發(fā)的樓盤貨如輪轉(zhuǎn)，新樓盤開售的消息在報紙上一刊登，往往一天內(nèi)就訂購告罄。再次引發(fā)了其他地產(chǎn)商的效仿，成為香港房地產(chǎn)市場的一大經(jīng)營特色。
短短一年多時間里，霍英東就在四方街地塊建起100多棟、共600多層、折合約50多萬平方英尺的樓宇，蔚為壯觀，而且全部銷售一空。四方街一帶，也因此成為香港最早、最大的屋村之一。如果以每層樓賺1萬元計，光是四方街地塊，霍英東就賺了600多萬，而且他自己的投資甚少，基本上是靠買家的訂金把樓宇建好的。年輕的霍英東涉足地產(chǎn)行業(yè)，一躍成為坐擁千萬資產(chǎn)的大富豪，不得不令同行們刮目相看。
在興建四方街樓宇的同時，霍英東還興建了立信大廈和香檳大廈。開發(fā)興建大廈固然收益巨大，可是問題也接踵而來，在此之前，地產(chǎn)商把樓宇分層出售，只是局限于那些不高于五層的舊式唐樓，因為那些唐樓每層的面積不大，一般是1000英尺左右，且每層就是一個單元，一個單元一個業(yè)主，分契比較容易，如四方街大樓那樣，樓高5層的，就分成1/5，每層的業(yè)主各執(zhí)一份契。而大廈不同于那些舊式樓，一幢大廈建筑面積很大，每層又有好幾個單元，大廈里頭還可能有酒樓、寫字樓、店鋪、停車場、工廠，還有外墻、電梯��戶主多了起來，屋契怎樣分？另外，還涉及到電梯保養(yǎng)費、公用電燈費、看更費、垃圾清理費等一系列問題，這些費用怎樣分攤？還有，業(yè)主有權(quán)隨意使用自己的地方，別人無權(quán)干涉，但相互間的糾紛卻多起來，比如在大廈里設(shè)工廠，開工時噪音會打擾到其他業(yè)主；開酒樓的，在門口裝個霓虹燈招牌，整夜亮著，搞得其他住戶難以入睡��諸如此類的問題很多，法律上也不能很好解決。
于是，霍英東推出了他的又一項新“創(chuàng)舉”——“公共契約”，即每個業(yè)主都負責一部分管理費，承擔共同的責任和費用，這儼然就是今天的物業(yè)管理模式的雛形。
香港在大多數(shù)人的腦海中莫過于那些高聳入云、鱗次櫛比的摩天大樓。然而，在20世紀50年代中期之前，香港的樓房一般不會超過五層，隨著香港人口的增加和住房的日益緊張，1955年，港英政府重新修訂了建筑管理條例，準許地產(chǎn)商興建高層住宅大廈。
霍英東又一次捷足先登。1955年，他在銅鑼灣利園對面興建了香港當時最高的大廈——17層高的蟾宮大廈。蟾宮大廈的地下是鋪位，二樓是寫字樓，其他的樓層是民用住宅。霍英東又采用“賣樓花”方法，在各大報紙刊登售樓廣告，樓盤很快就一售而空。
蟾宮大廈氣勢宏偉，臨海而立，站在頂樓，不僅可以俯瞰整個維多利亞港灣的美景，港島九龍的景色也同樣盡收眼底。蟾宮大廈封頂后，霍英東登高望遠，居高臨下，成功感和滿足感油然而生。他做夢也沒想到，自己這個曾經(jīng)上無片瓦、下無寸土的艇戶仔，曾與50多人擠在一間貧民窟里的窮小子，竟然有能力建造香港最高的商業(yè)大廈。
隨后幾年，無數(shù)的摩天大樓陸續(xù)拔地而起，遍布港九。而半個多世紀以來，蟾宮大廈卻始終矗立在銅鑼灣，見證著香港幾十年滄海桑田的發(fā)展變化，這也是霍英東早年馳騁地產(chǎn)界的最好明證。
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