我還認為，中央會堅決加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控，確保調(diào)控政策落到實處，促進市場平穩(wěn)發(fā)展和房價合理回歸，短期內(nèi)決不會讓調(diào)控出現(xiàn)反復。調(diào)控大目標沒有灰度，這是主旨之義；調(diào)控過程中或有灰度，這是題外之義。
房地產(chǎn)調(diào)控是一種痛，但關系到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的長遠健康和中國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，我們要學會的是痛并快樂著，只有這樣，房地產(chǎn)業(yè)才能獲得新生。
痛并快樂著也是一種灰度，灰度就是一種軟著陸！
我認為，房價已告別狂奔時代，地產(chǎn)已褪去暴利光環(huán)，雖然房價依然浪漫，但頂多只敢存私奔之念了。
就產(chǎn)業(yè)在短時間即能造夢成真而言，20年來的中國，當推電商和房地產(chǎn)開發(fā)商。就產(chǎn)業(yè)的輝煌與壯麗能震撼人心而言，房地產(chǎn)業(yè)是最浪漫的產(chǎn)業(yè)。
20年前的住房制度改革帶來的制度紅利，使得房地產(chǎn)業(yè)一路狂奔，讓產(chǎn)業(yè)的理性變得異常脆弱，讓開發(fā)商的邏輯變得無比浪漫。房價的浪漫與狂奔造就了開發(fā)商集體的浪漫與狂奔。
2012年年底任志強先生拋出“明年房價暴漲說”，不久王健林先生也拋出“房價遠未真正漲到位，樓市能再繁榮15年”的觀點。這兩位企業(yè)家都是我尊重的，他們的觀點也仿佛論之成理，言之鑿鑿。
關于房價不落的觀點，一直以來被市場所佐證。未來房價究竟會怎樣？
王健林先生說：指望以后房價大跌的理論在數(shù)據(jù)上得不到支持，現(xiàn)實當中也沒有可能性，因為房地產(chǎn)不是單純只看本行業(yè)貸款的情況，還有不動產(chǎn)、土地等各方面，如果房價暴跌將會威脅到整個資產(chǎn)貸款，房價大降在當前中國基本可以排除可能性。
王健林先生又說：房價大漲也沒有任何可能性。因為只看土地供應量和新開工量減少就推斷出明年價格暴漲，這是在火熱年代的數(shù)據(jù)參考標準，但在調(diào)控的環(huán)境中，這個參考數(shù)據(jù)不一定成立。其原因有幾個：第一，政府不會完全放棄對房地產(chǎn)調(diào)控，我認為新一屆政府會延續(xù)本屆政府對房地產(chǎn)調(diào)控的思路；第二，保障房體系未完全建立，數(shù)量占比偏少，迫使政府不敢放松調(diào)控�，F(xiàn)在如果放開，真有可能引起暴漲，調(diào)控的目標和計劃也將功虧一簣。
此類觀點，代表了開發(fā)商的主流觀點。我在做戰(zhàn)略咨詢時，時常旁聽到各集團董事長的如此定論。但我認為此類觀點，從短期實證角度來看是確乎不錯的，但基于中國國情與發(fā)展要求來看，開發(fā)商的邏輯是浪漫的。對房價判斷的浪漫邏輯就是對房地產(chǎn)業(yè)判斷的非理性邏輯。如果地產(chǎn)集團的長期戰(zhàn)略基于該浪漫邏輯而定，是危險的。
我們來看房價浪漫觀的判斷基礎，其核心邏輯正如王健林先生所述：
其一，形成土地財政的路徑依賴是20多年積累的結果，想兩三年把它治理掉不現(xiàn)實。在看得見的10年之內(nèi)，中國地方政府對土地財政依賴的這一條是無法改變的，只能是逐漸減弱。在工業(yè)化沒有完成、經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)]有到達一定程度的時候，想去土地財政化是不可能的，也做不到。
其二，保障房計劃是“十二五”末實現(xiàn)數(shù)量占比市場總額20%，我認為至少要達到套數(shù)占市場三分之一以上的份額，房價才會失去上漲的動力，才能談放開。
其三，如果2030年達到15億的人口峰值，按照70%的比例應該有10億多人生活在城市里，現(xiàn)在只有69億人生活在城市，還有3億沒完成。所以看得見的15年內(nèi)，中國的房地產(chǎn)還會朝氣蓬勃進一步發(fā)展。房價、地價遠沒有漲到位，房地產(chǎn)至少還有15年繁榮期，因為中國的城鎮(zhèn)化率遠遠沒有完成。我覺得現(xiàn)在整個中國城鎮(zhèn)化還處在高速成長期，終端需求還是非常旺盛的，在這個時候放棄調(diào)控可能會前功盡棄，因此房價不可能暴漲。
因此王健林先生得出開發(fā)商普遍認同的觀點：房價既不會大跌也不會暴漲。
該邏輯基本是從政府的視角來看房地產(chǎn)業(yè)的，在五年之內(nèi)，我是贊同該觀點的。但我認為，五年之后，房價未必如此浪漫，房地產(chǎn)業(yè)再繁榮15年，卻是如此浪漫！
原因有三：
其一，去土地財政化必須提速，中國經(jīng)濟結構調(diào)整需盡快完成，中國經(jīng)濟才有希望，因此五年必須初見成效。而且，去土地財政化之力與平滑土地財政萎縮之力（保障房的大規(guī)模建設）必將強力遏制房價上漲的預期，基于中國房地產(chǎn)存量（尤其已售空置），預期對房價的影響有多大遠未可預料。
其二，以國外發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率（高于75%）做標準，沒有必然性，該標準需要證偽；被廣泛引用的中國的年均城鎮(zhèn)化速度（15%~2%）更需要被證偽，該速度的脫離實際或將導致更深遠的城鎮(zhèn)化泡沫；中國的城鎮(zhèn)化模式需要被證偽，城鄉(xiāng)一體化也許是更符合中國國情的一種城鎮(zhèn)化模式。因此，動輒以城市化率還有25%的空間來為房地產(chǎn)說事，是一種邏輯浪漫。
其三，中國的老齡化，中國人口的增長與高素質人口的增長與房價的關系更需要深度思考。
據(jù)國泰君安報告顯示，目前市場的存貨繼續(xù)攀升，總體去庫存化情況略差于2008年和2011年年末。2012年上半年行業(yè)的去存貨化周期為26年，高于2008年第三季度的24年、2011年年底的25年。值得注意的是，一線城市的去庫存化為24年，二線城市則達到37年。
從市場短期和房企微觀來看，數(shù)據(jù)顯示，截至2012年10月，全國待售面積約為32億平方米，超過去年底的27億平方米，并一直維持在高位，房企去庫存壓力仍然很大。據(jù)國泰君安一份報告顯示，根據(jù)2012年各房企中報數(shù)據(jù)統(tǒng)計，萬科、保利、金地等房企的存貨去化時間為2~3年，但同時萬科的存貨增速超30%，保利的存貨增速為20%左右，而泛海建設的去化時間則高達10年之久。
這些數(shù)據(jù)當然只能給我們一個有關房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的隱喻。房地產(chǎn)市場并未全面好轉，中小房企的生存空間被擠壓了。房價不落并不必然意味著產(chǎn)業(yè)不落，房價背后隱含的通貨膨脹有意無意被忽視，增添了我們的虛幻感。
房價的狂奔似乎已無可能，但開發(fā)商仍心存房價私奔之念。
關于房地產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在基本全媒喊打，其實對一個產(chǎn)業(yè)一邊倒的筆伐，未必是一種健康的傳媒心態(tài)，帶來的也未必是健康的經(jīng)濟生態(tài)。
從企業(yè)戰(zhàn)略來看，2012年是一個轉型之年，企業(yè)的布局、盈利模式、管理模式和產(chǎn)品都會發(fā)生深刻的變化。
關于“新繁榮”，并不意味著房價必然高漲，而是意味著結構調(diào)整后的差異化增長，房價不是大漲大落，房地產(chǎn)市場不是冰火交加，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)的是一種可持續(xù)發(fā)展的健康狀態(tài)，或者是一種山火之后未燼之樹和倔強野草的蔥綠生命意象。
什么叫“大限”？有兩層意思，表層意思是2011年的“限購、限貸、限價”，深層的意思是針對房地產(chǎn)業(yè)的“行政政策極限，貨幣政策極限，財政政策極限”。
套用古人之詩：無邊落木蕭蕭下，不盡長江滾滾來。牢騷太盛防腸斷，風物長宜放眼量。在判斷一個產(chǎn)業(yè)趨勢的戰(zhàn)略思考中，必須要有獨立思考精神，要關注事物本身的內(nèi)在邏輯性，不宜人云亦云，不宜情緒亢奮、理性衰竭。
中國房價為什么會泡沫化？以“三限”除“三高”
王小廣說金融禍端論，我認為值得采信。我曾闡述過：房價泡沫形成的深層機理是政府、民眾、開發(fā)商的房地產(chǎn)思想泡沫共同導致的，這點在此不贅述。王小廣說，近年來中國房價上漲的核心原因并非是加速城鎮(zhèn)化、剛性需求以及土地資源稀缺，真正的原因是貨幣供應、稅收政策缺陷以及投資性需求占絕對比例。
基于他的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，他認為，中國的購房投資需求起碼在50%以上，在深圳這種城市投資比例更是高達90%以上，這意味著一個樓盤里面50%以上的購房者買房都是為了更高價賣出。
因此這種現(xiàn)象必須得到遏制，在中國這樣一個行政力超強的國度，中國政府用行政力量來替代市場力量讓房價退燒，從短周期看，也未必不是一件好事，新古典宏觀經(jīng)濟學派過于迷信市場力量也是一種偏執(zhí)。
“三限”是很痛苦，但如果用“三限”消除了房地產(chǎn)業(yè)的“三高”（高血脂——高房價導致金融管道病變乃至銀行腦溢血，高血壓——高利貸導致社會不穩(wěn)定，高血糖——高利潤導致中國經(jīng)濟結構免疫力崩潰），乃是一件好事。關鍵的是，房地產(chǎn)作為一個周期性行業(yè)，因為政府主導力量使房價提前去泡沫化，那么，周期性調(diào)整在帶來中國經(jīng)濟結構的深層變化后，同時也將帶來房地產(chǎn)業(yè)自身結構的深層變化，也必然會帶來房地產(chǎn)業(yè)新的差異性增長。
中國房地產(chǎn)業(yè)仍有一定發(fā)展空間！房地產(chǎn)業(yè)沒必要過于悲觀
陳淮與成思危繼續(xù)說城鎮(zhèn)化支持論，雖然我認為過于樂觀了些，但可以采信。
陳淮認為，城鎮(zhèn)化和消費結構升級這兩個內(nèi)在的經(jīng)濟增長動力足以保證中國經(jīng)濟還有20年的高成長。
成思危說，住房是民生的重大需求，每一個人都需要住房，因此房地產(chǎn)問題不僅是經(jīng)濟問題，而且是社會問題，甚至是政治問題。至少在10年之內(nèi)，在我國基本實現(xiàn)城鎮(zhèn)化過程中，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位是不會動搖的。有人說現(xiàn)在有些國家已經(jīng)不拿房地產(chǎn)當支柱產(chǎn)業(yè)了，我認為那是因為他們已經(jīng)基本解決了城鎮(zhèn)化的問題，而我國還處于城鎮(zhèn)化的過程中。因此我們對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還是要保持信心，住房的需求在我國基本實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，也就是城鎮(zhèn)人口占70%之前肯定還是旺盛的。
目前因政府行政力強力調(diào)控，房地產(chǎn)發(fā)展周期被人為調(diào)整提前，房地產(chǎn)業(yè)從2011年10月開始了一波全國性的量跌價滯，以及局部的、區(qū)域性的房價下調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控開始取得了階段性成果，房地產(chǎn)業(yè)處在預期改變的轉折點上。我認為這個轉折點既是一個小拐點也是一個大拐點。說它是小拐點，是指這個時點雖然某些泡沫化城市房價在下行變動和對全國的房價走勢預期產(chǎn)生傳染，但不改城鎮(zhèn)化發(fā)展大潮導致房價總體上行的大趨勢，作為買房者可以關注這個小拐點。說它是大拐點，是指這個時點意味著房地產(chǎn)業(yè)結構性大變局的起點，作為房企應該關注房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)進入了這樣一個大拐點。因為小周期可以駕馭，但大周期只能順應。
對2012年，過于糾結房地產(chǎn)市場究竟是限—降—穩(wěn)還是限—穩(wěn)—升，是于事無補的，也沒有太多意義。
從行業(yè)戰(zhàn)略來看，最重要的是：我們要意識到，2012年是中國房地產(chǎn)行業(yè)的一個窗口期。2011年嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和1000萬套保障房供應的逐步形成，將深刻改變中國房地產(chǎn)行業(yè)的運作模式。一個雙軌制的市場與保障相結合的住房格局將初步形成，人們對房地產(chǎn)行業(yè)的預期會發(fā)生相應的變化，這個行業(yè)也會進入一個新的歷史階段。
我認為：“大限”后的房地產(chǎn)新繁榮不會表征為報復性增長。從企業(yè)戰(zhàn)略來看，2012年是一個轉型之年，企業(yè)的布局、盈利模式、管理模式和產(chǎn)品都會發(fā)生深刻的變化。
我認為：“大限”后的房地產(chǎn)新繁榮表征為差異性增長。這種差異性表現(xiàn)為區(qū)域差異性、產(chǎn)品形態(tài)差異性、科技含量差異性。
受內(nèi)在或外在的，或者同時受內(nèi)在與外在因素有效約束的不平衡狀態(tài)，稱之為弱平衡。學術語言如是定義。
當前，政府之手揮舞權杖，意圖紅袖添香，讓中國房地產(chǎn)業(yè)處于弱平衡狀態(tài)：力圖使房地產(chǎn)價格在不大漲，也不大跌中找到平衡，力圖讓房地產(chǎn)政策在擠壓部分地區(qū)房地產(chǎn)泡沫和防范全國性經(jīng)濟風險中找到平衡，力圖在扶持剛需置業(yè)和抑制投機置業(yè)上找到平衡。
眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)連著投資，牽著消費，是當前之前，乃至當前之后的中國經(jīng)濟的拐杖。過于寬松的貨幣政策和投機性購房占比過高，必將帶來房地產(chǎn)泡沫，最終引發(fā)由市場導致的經(jīng)濟危機，這已成共識。但短期內(nèi)，如果房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)投資大幅下降，也會打破地方財政、金融的弱穩(wěn)定狀態(tài)，最終引發(fā)由政府導致的經(jīng)濟危機，這似乎未達成共識。
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