面對(duì)復(fù)雜多變的國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的新情況新問題，我國將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)期的關(guān)系，把握穩(wěn)中求進(jìn)的工作主基調(diào)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，保持就業(yè)和社會(huì)大局穩(wěn)定，在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式上取得新進(jìn)展，在深化改革開放上取得新突破，切實(shí)防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，為社會(huì)平穩(wěn)發(fā)展創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
這個(gè)宏觀政策定調(diào)顯然是十分理想的，其中，讓房價(jià)合理回歸的提法雖讓人浮想聯(lián)翩，但也算是十分科學(xué)的，同時(shí)，實(shí)行中性的住房金融政策，增加普通商品住房供給，支持自住性需求和改善性需求以防止房地產(chǎn)的快速下滑的結(jié)果似乎也是有效的。
從市場表征來看，2012年中的房地產(chǎn)市場運(yùn)行顯然維持弱平衡狀態(tài)，符合國家宏觀調(diào)控政策的預(yù)期。全國大多數(shù)城市的房價(jià)環(huán)比總體下降，這是中央調(diào)控政策所期望的。土地的購置面積、住宅新開工面積、房屋銷售面積的同比下降和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落，也在意料之中。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)供應(yīng)方面：仍然在制動(dòng)的慣性中減速增長。2012年1~3月，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速回落。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資一共是10927億元，同比增長235%。如果扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長207%，增速比2011年全年回落了44%，比上年同期回落了46%。其中，住宅投資7443億元，同比增長19%，增速比上年全年和上年同期分別回落了112%和184%。房屋新開工面積39946萬平方米，同比增長03%，增速比上年全年和上年同期分別回落了159%和231%。其中住宅新開工面積29427萬平方米，下降52%。
房地產(chǎn)需求方面：商品房的銷售面積明顯下降，待售面積顯著提高。1~3月，全國共銷售商品房是15239萬平方米，同比下降136%，住宅銷售面積13387萬平方米，同比下降155%。商品住房待售面積全國現(xiàn)在還有301222萬平方米，同比增長355%。
整體來看，投機(jī)投資性的購房需求因政府強(qiáng)控和預(yù)期逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致明顯減少，大部分城市的新建住宅價(jià)格同比增幅放緩，環(huán)比下降。由于政府對(duì)居民自住的首套購房的政策支持，由于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化還在快速推進(jìn)，由于戶籍制度的改革，就全國來說，靜態(tài)來看，2012年的市場跟2011年的市場大體是相差不遠(yuǎn)的。
但這種弱平衡狀態(tài)還能持續(xù)多久？
毛澤東說：“所謂平衡，就是矛盾的暫時(shí)的相對(duì)的統(tǒng)一。”恩格斯說：“一切平衡都只是相對(duì)的和暫時(shí)的。”從上述數(shù)據(jù)，我們知道供應(yīng)增長與需求萎縮的反向運(yùn)動(dòng)，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場弱平衡狀態(tài)的打破。
作為資本密集性產(chǎn)業(yè)，打破弱平衡的誘發(fā)點(diǎn)應(yīng)該是房企資金鏈。
中國銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康近日表示，未來三年將有345%的地方債到期，涉及47萬億人民幣，有關(guān)地方債，仍有隱憂，但總體風(fēng)險(xiǎn)可控。但內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)正增大，現(xiàn)時(shí)大多數(shù)內(nèi)地房地產(chǎn)商現(xiàn)金流為負(fù)數(shù)，雖然房地產(chǎn)商會(huì)透過各種融資渠道獲取資金，但互相擔(dān)保情況普遍。隨著樓價(jià)及成交量同步下跌，其資金鏈會(huì)愈趨緊張，第二季較第一季緊張，而下半年亦會(huì)較上半年更緊張。
但房企資金鏈的緊張并不必然意味著未來房價(jià)的下降，因?yàn)樗瑫r(shí)也意味著房企的主動(dòng)與被動(dòng)退市，也意味著供應(yīng)下滑以重新尋找與需求的動(dòng)平衡，也可能意味著房地產(chǎn)政策的逆轉(zhuǎn)。2012年1~3月，全國土地的購置面積是7859萬平方米，同比下降539%。這成為弱平衡總要被打破的暗示，也成為兩年后供應(yīng)下滑的明證。
既然中國的房地產(chǎn)調(diào)控是政治調(diào)控，政治主張將隨政府任期而發(fā)生變化，這是符合邏輯的，2013年的政府換屆前后很可能是弱平衡打破的重要時(shí)點(diǎn)。由于政府換屆產(chǎn)生的“政策落差”自然就是新的平衡的起點(diǎn)。
從經(jīng)濟(jì)效率上來看，形成結(jié)構(gòu)上的不平衡，才是形成新的發(fā)展的動(dòng)力源。
當(dāng)舉國上下為房價(jià)的漲落而忐忑的時(shí)候，當(dāng)舉國經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)的去留而糾結(jié)的時(shí)候，我們更需要理性的思維和深邃的目光。
近讀李稻葵教授的一篇文章《中國經(jīng)濟(jì)最大風(fēng)險(xiǎn)來自房地產(chǎn)》，從全球經(jīng)濟(jì)談到中國經(jīng)濟(jì)，文章是談話式的，其中稻葵教授就房地產(chǎn)業(yè)說了一段話：“2012年中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最大的不確定性還是來自于房地產(chǎn)。2012年房地產(chǎn)價(jià)格回升不太現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)崩潰的可能性也非常小，如果出現(xiàn)60%這樣崩潰性的下降，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響很大。影響房地產(chǎn)走勢的最大因素是政策因素，任何政府都不會(huì)讓自己的政策走到讓房地產(chǎn)崩潰的境地。我的判斷，2012年房地產(chǎn)市場會(huì)調(diào)整，量、價(jià)齊降，但是不會(huì)崩潰，也不會(huì)出現(xiàn)回升。”
“中國經(jīng)濟(jì)最大風(fēng)險(xiǎn)來自房地產(chǎn)”這樣的觀點(diǎn)顯而易見似乎是不錯(cuò)的，但這樣的觀點(diǎn)是常規(guī)性觀點(diǎn)，是對(duì)中國這個(gè)特殊的政治經(jīng)濟(jì)體的并非深思的談話表達(dá)，或者是媒體的并非熟慮的媚眾表達(dá)。
其實(shí)，即使從李教授的這段話中，我們只要具備基本的邏輯思維，得出的結(jié)論恰恰是：中國的房地產(chǎn)是安全的，其安全性的核心決定因素表征為“任何政府都不會(huì)讓自己的政策走到讓房地產(chǎn)崩潰的境地”！因此李道葵教授最后的判斷是中國房地產(chǎn)沒有不確定性。
我還認(rèn)為：不但中國房地產(chǎn)是安全的，而且中國經(jīng)濟(jì)的最大安全來自房地產(chǎn)。本書將從另一個(gè)視角將這個(gè)事實(shí)陳述出來。
其一，房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國經(jīng)濟(jì)安全的穩(wěn)壓器。全球經(jīng)濟(jì)哀聲一片，全球化的中國經(jīng)濟(jì)無法獨(dú)善，危機(jī)從各方傳導(dǎo)輸入。中國經(jīng)濟(jì)的三駕馬車是出口、投資、消費(fèi)，出口衰減，消費(fèi)未振，中國經(jīng)濟(jì)增長要保8，完全的去投資化是不現(xiàn)實(shí)的。正因?yàn)槭澜缃?jīng)濟(jì)極不確定，經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定會(huì)導(dǎo)致政治不穩(wěn)定，中國經(jīng)濟(jì)在這種不確定的大環(huán)境中需要一個(gè)消除危機(jī)傳導(dǎo)的穩(wěn)壓器。因此，起碼在2012年，這個(gè)穩(wěn)壓器還必定是房地產(chǎn)業(yè)。另外，從民生角度審視房地產(chǎn)業(yè)，過去，房地產(chǎn)業(yè)市場化進(jìn)程的推進(jìn)，大大提升了住房生產(chǎn)、分配、消費(fèi)各環(huán)節(jié)的效率，拉動(dòng)了中國經(jīng)濟(jì)，解決了大部分城市居民的住房問題。2011年以來，大力推進(jìn)住房保障，通過非市場化手段解決部分困難居民的住房問題，同時(shí)，通過宏觀調(diào)控保持住房價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，使其與國民收入增長相協(xié)調(diào)。市場機(jī)制在住房領(lǐng)域的資源配置中起基礎(chǔ)性作用，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康協(xié)調(diào)發(fā)展；住房保障則著力解決低收入家庭的住房問題，促進(jìn)住房領(lǐng)域和諧穩(wěn)定。保障房與商品房雙軌制的協(xié)調(diào)發(fā)展，決定了房地產(chǎn)業(yè)的安全，也保障了中國經(jīng)濟(jì)安全。
其二，房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)安全的調(diào)節(jié)器。中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整勢在必行，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛難免。從國民經(jīng)濟(jì)全局審視房地產(chǎn)業(yè)，歷年來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額近20%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值近10%，已成為國民經(jīng)濟(jì)的核心組成部分。無論當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮需要抑制需求時(shí)，抑或當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退需要拉動(dòng)需求時(shí)，房地產(chǎn)投資的調(diào)節(jié)作用都非常巨大。房地產(chǎn)市場調(diào)控為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展服務(wù)，就成為了宏觀調(diào)控的有機(jī)組成部分。2012年，中央采取差別化的方式實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控，終極目的仍然是避免房地產(chǎn)市場大起大落，嚴(yán)防房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)傳導(dǎo)至虛擬經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而波及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這就決定了中國房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，也就是說，中國的房地產(chǎn)業(yè)是安全的，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展保障了中國經(jīng)濟(jì)安全。
其三，房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)安全的補(bǔ)水器。眾所周知，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，地方財(cái)政收入約50%來自土地出讓金收入及房地產(chǎn)稅收入。2011年我國土地出讓金的收入超過315萬億，其中房地產(chǎn)出讓土地的收益為27萬億。雖然地方債和房產(chǎn)稅改革在逐步推進(jìn)，有些地區(qū)或由中央轉(zhuǎn)移財(cái)政支付，但遠(yuǎn)水近渴決定中國大多數(shù)地方政府的賣地驅(qū)動(dòng)與賣地效用仍然還要持續(xù)較長一段時(shí)間。地方財(cái)政的枯竭不是中央政府的意愿，決定了中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的去房地產(chǎn)化還需要較長一段時(shí)間，也就決定了中國房地產(chǎn)業(yè)是安全的，同時(shí)因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的安全才能保障地方政府的政治穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)安全，才能保障中國的經(jīng)濟(jì)安全。
2012年1月70個(gè)大中城市新建商品房（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比全面停漲，以及可預(yù)期的房價(jià)繼續(xù)下探并非房地產(chǎn)業(yè)的末日。從理性思維和經(jīng)濟(jì)規(guī)律出發(fā)審視房地產(chǎn)業(yè)，我們不能僅僅停留在用房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)解釋已經(jīng)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，而應(yīng)該對(duì)決定市場需求與供給的諸多因素進(jìn)行深度考量。中國經(jīng)濟(jì)軟著陸的政治要求以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程還將持續(xù)的國策趨勢決定了房地產(chǎn)市場潛在的需求擴(kuò)張是長期的、必然的，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模與地位決定了其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的深刻烙印的消除是漸進(jìn)的。因而，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮仍然可以持續(xù)較長一段時(shí)期，而且，只有這樣，中國的經(jīng)濟(jì)才會(huì)是安全的。
“在世界經(jīng)濟(jì)迷茫中，中國房地產(chǎn)仍將倔強(qiáng)前行。金融危機(jī)灰燼后，中國房地產(chǎn)亦可燒結(jié)舍利子。這是我最近兩月潛心研究的新結(jié)果。”我于2011年9月7日在騰訊微博上如是說，到如今，事實(shí)已經(jīng)證明如此。
回顧2012年中國房地產(chǎn)業(yè)的整體狀況，參考一些材料，我們可以知道：上半年成交量回暖顯著。一季度主要受益于開發(fā)商以價(jià)換量，剛需釋放，二季度則主要是由于資金成本曲線下移使得改善性需求入市加快。從7~8月的情況來看，樓市成交熱度依然不減，預(yù)計(jì)下半年成交量將繼續(xù)好轉(zhuǎn)。上半年尤其是二季度改善性需求的入市，推升了部分地區(qū)的房價(jià)。對(duì)房價(jià)漲跌的逐步顯現(xiàn)結(jié)果的預(yù)判，很大程度上讓消費(fèi)者理性判斷了中央政府對(duì)樓市調(diào)控政策的預(yù)期。
我們且不管所謂的官方和民間數(shù)據(jù)，我從日常實(shí)踐和圈內(nèi)朋友的交流中感知，從微觀層面看，8~9月各地樓市的房地產(chǎn)銷售已經(jīng)超出市場預(yù)期，房價(jià)已基本全線回暖。而且，更重要的是，無論出于客觀壓力還是主觀預(yù)期，行業(yè)的投資形勢發(fā)生改觀，開發(fā)企業(yè)的投資意愿開始增強(qiáng)，主要原因是7~8月行業(yè)銷售持續(xù)好于之前市場預(yù)期，從行業(yè)各環(huán)節(jié)來看，銷售、投資、現(xiàn)金全面打通，行業(yè)已現(xiàn)確定性復(fù)蘇。
2012年以來，市場對(duì)房地產(chǎn)復(fù)蘇前景的擔(dān)心主要集中在房地產(chǎn)投資上，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資意愿急劇低落。“金九銀十”雖然不會(huì)再像前些年那么狂放，但因房價(jià)大幅下跌的可能性已不再存在，房價(jià)大跌預(yù)期的落空，將促使剛需和改善性客戶集體入市，“金九銀十”成為一個(gè)確定性的回暖季已無疑義，由此，房地產(chǎn)行業(yè)從低潮期的“去庫存”爬行到景氣再上升期的“再生產(chǎn)”基本也已無疑義。
2012年9月14日凌晨，美聯(lián)儲(chǔ)在結(jié)束貨幣政策會(huì)后宣布，啟動(dòng)第三輪量化寬松政策(QE3)：將每個(gè)月向美國經(jīng)濟(jì)注入400億美元，0~025%的超低利率期限延長到2015年年中。
雖然，我們不能說美元一量化寬松，中國房價(jià)就大漲，但地球是平的，QE3對(duì)于中國最大的挑戰(zhàn)在于通脹卷土重來，因?yàn)槊涝笖?shù)下滑可能導(dǎo)致國際大宗商品價(jià)格上漲，傳導(dǎo)到中國市場，可以預(yù)見的輸入型通脹將壓縮降息等貨幣寬松和財(cái)政刺激政策空間，通脹上升將在更大程度上制約中國央行未來貨幣政策的靈活性。
美國此輪量化寬松以抵押貸款支持債券為目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)市場和金融體系的刺激意義更大。在流動(dòng)性重啟的過程中，資源性行業(yè)和高周期性行業(yè)在短期內(nèi)應(yīng)該有較強(qiáng)的走勢，這也是一件并無疑義的事情，政府要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長與降房價(jià)兩個(gè)并行相悖的目標(biāo)無疑更加困難，而在無法并行的情況下，允許房價(jià)適當(dāng)上行是不得不做的選擇，房價(jià)上行即意味著行業(yè)景氣度再度復(fù)蘇。
再者，我們?cè)囍治鲂乱粚谜畧?zhí)政后，在外需繼續(xù)低迷、內(nèi)需并未完全蓬勃的情況下，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子將以什么來作為經(jīng)濟(jì)振興的啟動(dòng)點(diǎn)和過渡面？據(jù)我仔細(xì)研讀李克強(qiáng)總理發(fā)表在《求是》雜志的關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的系列文章后的心得，以及這幾年在城鎮(zhèn)策劃投資的實(shí)踐過程中，所遇到的地方省級(jí)最高領(lǐng)導(dǎo)對(duì)城鎮(zhèn)化所給予的高度重視程度來看，我認(rèn)為城鎮(zhèn)化（主要指三線城市、四線乃至五線城鎮(zhèn)的開發(fā)）將成為中國未來五年的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并同時(shí)成為實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的平穩(wěn)過渡基礎(chǔ)面。而城鎮(zhèn)化雖然意味著中國房地產(chǎn)業(yè)最后的春天，但對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)的全面復(fù)蘇所起的支持作用是毋庸置疑的。
雖然我說：中國房地產(chǎn)業(yè)全面復(fù)蘇已無疑義，而目前多數(shù)開發(fā)商正在加大新開工力度也逐步印證著這個(gè)判斷。但這些新開工項(xiàng)目仍然是原來的存量土地，從土地市場方面觀察，上半年土地供應(yīng)減少、土地市場冷清是不爭的事實(shí)，即使下半年土地市場環(huán)比、同比出現(xiàn)改善是大概率事件，開發(fā)商拿地仍然變得非常謹(jǐn)慎。
因此，我認(rèn)為目前房地產(chǎn)業(yè)的全面復(fù)蘇確定無疑，但這個(gè)全面復(fù)蘇的力度仍然只是“弱復(fù)蘇”。如果從更長遠(yuǎn)點(diǎn)來進(jìn)行戰(zhàn)略考量，考慮到中國人口老齡化變局和房產(chǎn)存量的巨大隱性空置，我們說這次房地產(chǎn)業(yè)的全面復(fù)蘇仍然只是房地產(chǎn)大潮東流的七彩回瀾而已。
城鎮(zhèn)化是中國現(xiàn)代化進(jìn)程中的大戰(zhàn)略。
中共中央十八大報(bào)告提出，堅(jiān)持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路。
城鎮(zhèn)化仍然是推動(dòng)中國未來經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿�。李克�?qiáng)總理曾多次撰文及在公開場合表示新型的城鎮(zhèn)化將會(huì)是中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。我們知道李克強(qiáng)總理的北大博士論文是以城鎮(zhèn)化為題，而原以城鎮(zhèn)化為主導(dǎo)目標(biāo)的“十二五”計(jì)劃的起草事實(shí)上也在中央的全盤統(tǒng)籌下由其負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)起草工作。因此，這不僅體現(xiàn)了中央在城鎮(zhèn)化政策決策執(zhí)行上的傳承，也意味著未來數(shù)年中國的整體經(jīng)濟(jì)政策將不會(huì)出現(xiàn)重大變化。
城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，意味著中國的固定資產(chǎn)投資仍將保持在較高的水平上。這樣的政策并不意味著中國仍將忽視消費(fèi)，恰恰相反，保持投資增速，事實(shí)上是在一定經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的基礎(chǔ)上，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的發(fā)生，以保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)轉(zhuǎn)型。當(dāng)然在本書中，我并不是想就城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系過多著筆，而是想就新型城鎮(zhèn)化政策與未來房地產(chǎn)市場趨勢的關(guān)聯(lián)談幾點(diǎn)獨(dú)立的看法。
本書選擇如此標(biāo)題，絕對(duì)不是筆誤，也絕對(duì)不是自相矛盾，更不是為嘩眾取寵，而是非常形象地傳達(dá)出了城鎮(zhèn)化將帶來的房地產(chǎn)市場的奇妙趨勢變動(dòng)。
從概念上講，按照75%的城鎮(zhèn)化率計(jì)算，意味著中國城鎮(zhèn)化率還有25%的提升空間，將會(huì)有3億多農(nóng)民進(jìn)城。這是中國最大的內(nèi)需。十八大報(bào)告提出：“堅(jiān)持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。”
因此未來幾年經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)之一仍然是積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，提升城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量和水平。要堅(jiān)持走中國特色城鎮(zhèn)化道路，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，著力提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，發(fā)揮好城市對(duì)農(nóng)村的輻射帶動(dòng)作用，壯大縣域經(jīng)濟(jì)。
也因此，未來幾年仍然是要把重點(diǎn)放在加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上。要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，提高城市規(guī)劃水平，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市管理，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。
配合城鎮(zhèn)化的，未來幾年在房地產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)工作的主要任務(wù)仍然是，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。
我一直以來從事城鎮(zhèn)化的研究，我認(rèn)為：當(dāng)前中國，城鎮(zhèn)化的提法比城市化的提法更有意蘊(yùn)，無論從城市良性化發(fā)展的需要、戰(zhàn)爭防范的需要，以及資源最優(yōu)利用閾值限度的需要等各方面因素來看，超大型城市并不是最好的城市化之路，也不符合中國現(xiàn)狀和未來的發(fā)展。因此要走有中國特色的新型城鎮(zhèn)化之路，以中小城鎮(zhèn)吸納消化該城鎮(zhèn)輻射的農(nóng)村人口從而形成以中小城鎮(zhèn)為主體的蛛網(wǎng)型城市化格局，才是中國城鎮(zhèn)化的最優(yōu)選擇。
基于這種選擇，把重點(diǎn)放在加強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展上，三四線城市是城鎮(zhèn)化的第一站。推進(jìn)城鎮(zhèn)化的國策將漸次吹散中國廣大的三四線城市樓市的冬天陰霾，這是毋庸置疑的。
同時(shí)，新型城鎮(zhèn)化將城鎮(zhèn)化與工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化緊密相連，也為房地產(chǎn)的需求注入了持續(xù)和強(qiáng)勁的動(dòng)力。推進(jìn)城鎮(zhèn)化的國策將迅速吹綠中國廣大的三四線城市的樓市春天，這也是毋庸置疑的。
但是吹旺樓市，并不表示必然就會(huì)繼續(xù)吹大房價(jià)泡沫。城鎮(zhèn)化促推未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展實(shí)際將圍繞三個(gè)主基調(diào)：一是解決農(nóng)村邁向城鎮(zhèn)化的第一站；二是加大普通商品房供給，支持自住和改善性需求；三是必須解決農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的落戶，就要加大保障房的建設(shè)。這三點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)都將攤薄全國的總體房價(jià)，而同時(shí)政策與輿論在未來數(shù)年對(duì)大城市房價(jià)泡沫化管理仍將是堅(jiān)定不移的，從而出現(xiàn)吹暗房價(jià)的結(jié)果——穩(wěn)定和平抑全國總體房價(jià)。
因此，我們說，2012年后的房地產(chǎn)仍將會(huì)是繼續(xù)繁榮的，其主要特征是以三四線城市的樓市繁榮為代表，對(duì)大城市的高房價(jià)會(huì)通過財(cái)政政策、貨幣政策和稅收政策予以抑制，從而全國的房價(jià)會(huì)總體平抑。相對(duì)2012年，未來的房地產(chǎn)需求仍會(huì)有一定幅度的上升，銷售面積仍會(huì)有一定幅度的增長；而房價(jià)水平，我們相信政府穩(wěn)定房價(jià)的決心和出臺(tái)的調(diào)控改革措施，預(yù)計(jì)全國總體房價(jià)僅僅只會(huì)是溫和上漲。
吹旺樓市同時(shí)吹暗房價(jià)是一個(gè)從中央到地方的皆大歡喜的結(jié)局。我們還可以將關(guān)注樓市的眼角余光瞟一下：在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，城鄉(xiāng)一體化也被重點(diǎn)突出，這意味著中國不僅在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中需要增加投資，也將通過城鎮(zhèn)化來實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)結(jié)合，來推進(jìn)城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的協(xié)調(diào)發(fā)展。五線城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)也是值得關(guān)注的。
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