房?jī)r(jià)問(wèn)題要解決，不是用行政手段下的貨幣政策和財(cái)政政策來(lái)干預(yù)，房?jī)r(jià)就能解決得了的。其實(shí)只要建立了完善的廉租房制度和建設(shè)了足夠數(shù)量的廉租房，房?jī)r(jià)就完全可以由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)解決。
有觀點(diǎn)稱，我國(guó)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)期政策應(yīng)該是抑制普通商品房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期非正常上漲，通過(guò)稅收措施把正常上漲部分盡可能地返還給社會(huì)。其實(shí)，這無(wú)疑又是一次畫餅充饑，現(xiàn)在中國(guó)的財(cái)稅收入已經(jīng)很高，返還多少給社會(huì)的低收入階層似乎難能感知，倒是各地的政府辦公大樓一棟比一棟恢宏壯麗。何況稅收的增加將繼續(xù)推高房?jī)r(jià)，使房?jī)r(jià)更加惡性化。
因此必須有明確化的廉租房政策和強(qiáng)有力的執(zhí)行體系以及嚴(yán)格數(shù)量化的廉租房指標(biāo)才能解決住房中的民生保障問(wèn)題，到那時(shí)房?jī)r(jià)的調(diào)控即完全可以交由市場(chǎng)調(diào)節(jié)了。
大致在2009年9月前后的兩三個(gè)月里，地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)的激烈程度一浪高過(guò)一浪。而不斷被刷新的地王榜，也僅僅被指責(zé)為推高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)住Ｈ缛f(wàn)眾矚目的上海長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊9月10日下午成功拍賣，最終中海地產(chǎn)公司以7006億元奪下了長(zhǎng)風(fēng)地塊，平均樓板價(jià)為224093元/平方米，溢價(jià)率達(dá)129%。長(zhǎng)風(fēng)地塊6B、7C地塊一舉奪下“中國(guó)地王”稱號(hào)。此報(bào)道一出，不可避免在業(yè)內(nèi)外掀起討伐地王的風(fēng)波。
地王產(chǎn)生的原因無(wú)非如下幾點(diǎn)，不過(guò)人云亦云而已。
有人認(rèn)為地王頻現(xiàn)是市場(chǎng)虛高的表現(xiàn)。該觀點(diǎn)認(rèn)為：地王頻現(xiàn)，是有效供應(yīng)不足，新建商品住宅供應(yīng)缺口較大導(dǎo)致的，并不一定意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，相反，在房?jī)r(jià)虛高、地王榮耀的背后，樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)正在加劇。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者李開(kāi)發(fā)認(rèn)為：地王頻現(xiàn)是經(jīng)濟(jì)內(nèi)在問(wèn)題的外部表現(xiàn)。從單一房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是錯(cuò)誤的。近年來(lái)，我國(guó)民營(yíng)企業(yè)普遍出現(xiàn)利潤(rùn)低、投資回報(bào)率差的現(xiàn)象，多個(gè)行業(yè)投資回報(bào)率低于3%。這造成企業(yè)效益不佳，銀行不愿向其提供貸款；企業(yè)投資人又因?yàn)榛貓?bào)率低，抽調(diào)其中的資金參與房地產(chǎn)的投資與炒作。最突出的是海爾電器、海信電器、大中電器、國(guó)美電器等都大舉進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，說(shuō)明中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)問(wèn)題已經(jīng)非常嚴(yán)重，為尋求利潤(rùn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)的投資與投機(jī)市場(chǎng)。近年樓市的火爆，歸根結(jié)底是實(shí)體經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資金找不到保值增值的渠道而導(dǎo)致的。因?yàn)橥ǔ＝?jīng)濟(jì)危機(jī)的結(jié)果必然有通脹出現(xiàn)，大量的流動(dòng)資金從實(shí)體經(jīng)濟(jì)流出來(lái)，尋找保值增值空間，最后只有在股市和樓市上尋找投入點(diǎn)。
而我從長(zhǎng)期的地產(chǎn)觀察實(shí)踐中分析認(rèn)為：地王頻現(xiàn)是一種變態(tài)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。并不如李開(kāi)發(fā)先生所說(shuō)，其實(shí)制造地王的民企很少，絕大多數(shù)是央企、國(guó)企、上市企業(yè)。這才是可以挖掘地王頻現(xiàn)這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象根由的入口。
首先，政府設(shè)置的“招拍掛”土地出讓體制，必然是價(jià)高者得。“純粹意義上”的企業(yè)，必然是以利潤(rùn)來(lái)衡量拿地的價(jià)格，這類企業(yè)哪個(gè)愿意花不可能創(chuàng)造利潤(rùn)的高價(jià)去買地？敢于不計(jì)利潤(rùn)的企業(yè)才會(huì)瘋狂地不計(jì)成本去比拼，也才會(huì)逐步推高地價(jià)成為地王。這樣的結(jié)果最終導(dǎo)致的是土地市場(chǎng)逐步被央企、國(guó)企和上市公司所壟斷，而必須考慮利潤(rùn)的“純粹意義上”的企業(yè)卻逐步地被土地拒之門外，這種看起來(lái)是正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最終墮落為變態(tài)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。
其次，理論上，企業(yè)的天職是創(chuàng)造利潤(rùn)。但企業(yè)所有人與企業(yè)經(jīng)理人取向不重合的企業(yè)，企業(yè)要求的回報(bào)就不一定是利潤(rùn)，而是更多很復(fù)雜的表現(xiàn)。比如，企業(yè)的勢(shì)力虛榮與企業(yè)經(jīng)理人的身價(jià)的關(guān)聯(lián)、企業(yè)的資產(chǎn)與融資關(guān)聯(lián)。那些沒(méi)有任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的國(guó)企，也立即加入爭(zhēng)奪地王的行列，他們靠的絕對(duì)不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻了解，而是因?yàn)樗麄儷@取信貸資金的成本極低，空手套白狼，何樂(lè)而不為呢？但嚴(yán)重的是這樣爭(zhēng)奪地王是一個(gè)危險(xiǎn)的游戲，高的地價(jià)和房?jī)r(jià)，之后膨脹了的公司市值和公司資產(chǎn)，隨后又拿到更多的信貸，拿到更多的信貸后又去推高地價(jià)。目前土地運(yùn)作資本化現(xiàn)象十分明顯，央企、國(guó)企、上市房企在積極出手爭(zhēng)奪地王的同時(shí)往往伴隨著資本市場(chǎng)的頻頻融資，實(shí)際上還是銀行資金在支持地王，這更是一種潛藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)的變態(tài)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。
最后，因過(guò)度需求和城市土地的假設(shè)性稀缺導(dǎo)致房?jī)r(jià)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)仍然會(huì)走高，這其實(shí)是支持地產(chǎn)攀升的基礎(chǔ)。目前很多國(guó)有背景企業(yè)戰(zhàn)略缺失、創(chuàng)新能力嚴(yán)重匱乏，經(jīng)理人存在任期制，企業(yè)所有人對(duì)企業(yè)經(jīng)理人的監(jiān)管其實(shí)缺位，導(dǎo)致經(jīng)理人在做出企業(yè)重大決策上更多的是基于個(gè)人考慮而不是企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，他們已經(jīng)沒(méi)有興趣也沒(méi)有動(dòng)機(jī)去進(jìn)行創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)出具有世界一流水平的產(chǎn)品或模式去謀求長(zhǎng)期的利益，而是以短期的判斷和短期利益取向的心態(tài)來(lái)制造地王，這也是一種變態(tài)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。
正因?yàn)槿绱�，我們或許可以理解為何舉國(guó)上下地王頻現(xiàn)了。在地王的背后，我們也許更要深思一個(gè)問(wèn)題：在中國(guó)，國(guó)企要成為一個(gè)純粹意義上的企業(yè)為何如此之難？也許在不久的將來(lái)，我們便會(huì)見(jiàn)證中國(guó)所謂世界500強(qiáng)和中國(guó)500強(qiáng)中某些企業(yè)給我們留下的深遠(yuǎn)悲傷！
導(dǎo)言：地王有罪嗎？
有關(guān)地王的新聞報(bào)道總是熱度新聞，也總是被深度報(bào)道，即使這類新聞了無(wú)新意，也總是能屢屢被置放于媒體頭條。而且地王一出，必受詬病，必受摧撻，人云亦云，成為常態(tài)。如果仔細(xì)一想，深覺(jué)默然悲哀，之后啞然失笑。
地王頻受批評(píng)的基本邏輯很簡(jiǎn)單，地王給了城市土地交易價(jià)格一個(gè)不良示范，因?yàn)榈貎r(jià)的高企從而推高房?jī)r(jià)，誰(shuí)推高了房?jī)r(jià)，誰(shuí)就是“地主惡霸”，誰(shuí)就必須被打倒在地，再狠狠踏上幾腳。從民眾的心理角度來(lái)看，基于收入水平和情感因素，這是可以理解的。但專家和傳媒的普遍導(dǎo)向如此一致，倒是一件值得反思的事了。
從宏觀角度看，無(wú)論中外，任何經(jīng)濟(jì)都是政治經(jīng)濟(jì)，這是毋庸置疑的。但問(wèn)題是，在中國(guó)，從微觀角度看，經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都不是純粹的，都是政治經(jīng)濟(jì)，這就是一個(gè)非常值得關(guān)注和思考的現(xiàn)象了。
地王廣受詬病，但地王是什么？對(duì)此并沒(méi)有一個(gè)明確的定義，比較通俗能理解的定義是：在由政府組織拍賣，房企競(jìng)標(biāo)的條件下，土地的拍賣價(jià)格為該地區(qū)最高，稱為該地區(qū)的地王，單價(jià)或者總價(jià)最高都可以號(hào)稱地王。
如果是這樣的定義，在一個(gè)區(qū)域肯定總會(huì)有一塊土地是最貴的，這是一件很自然也是不可能不出現(xiàn)的事情，如果純粹因?yàn)檫@一點(diǎn)，地王就要承擔(dān)各種詆毀和批評(píng)，是不是中國(guó)文化中的“槍打出頭鳥”和“仇富心理”在作怪呢？
企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)個(gè)體，無(wú)論是上市公司還是國(guó)有企業(yè)，一般都會(huì)有適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督和監(jiān)控機(jī)制，尤其一個(gè)企業(yè)獲取了地王，他無(wú)法逃脫公眾目光聚焦的命運(yùn)，如果其企業(yè)決策者不能有效地完成這塊土地的開(kāi)發(fā)，那他就會(huì)承擔(dān)更加可怕的壓力！所以基于一個(gè)正常人的思維，況且能擔(dān)當(dāng)這種領(lǐng)導(dǎo)崗位的人，不用假定，他們的智商和情商不會(huì)低于一個(gè)普通人，他們做出這樣的決策，從正常的個(gè)體自我保護(hù)原則來(lái)看，肯定不是瘋狂的，肯定有他合理的經(jīng)濟(jì)決策理性。一個(gè)正常的商業(yè)決策，為什么要承擔(dān)這種過(guò)分的不公平的輿論對(duì)待呢？我們應(yīng)該反思是不是我們的文化基因、我們的社會(huì)輿論和輿論引導(dǎo)出問(wèn)題了呢？
對(duì)于拿地，上市公司主要是為了增加公司資產(chǎn)，增加自身實(shí)力。由于股市的資本效應(yīng)，土地資源可演變?yōu)橘Y本資源，拿地可以增加房企的融資能力。同樣，國(guó)企拿地也是為了增強(qiáng)實(shí)力，規(guī)避資金的貶值風(fēng)險(xiǎn)，為后續(xù)的開(kāi)發(fā)做準(zhǔn)備。從企業(yè)操作角度來(lái)看，哪一個(gè)企業(yè)愿意以高價(jià)拿地？地王的出現(xiàn)主要原因一是土地出讓制度造成的，由于采取的是“招拍掛”的形式，土地肯定是價(jià)高者得；二是由土地不可再生的地段因素決定的；三是通貨膨脹的預(yù)期壓力。
基于此，地王何罪之有？要說(shuō)有罪，也應(yīng)該是推高地價(jià)的制度因素才對(duì)。
背影：央企為禍乎？
據(jù)最輝煌時(shí)期的歷史數(shù)據(jù)，2009年三季度在不同城市曾產(chǎn)生過(guò)92塊地王，其中70％是央企標(biāo)到，某家巨型央企，在9月一口氣買下上萬(wàn)套住宅，準(zhǔn)備出租牟利。
從國(guó)家戰(zhàn)略層面上看，央企的定位應(yīng)該是一批在國(guó)計(jì)民生中具有戰(zhàn)略意義的龍頭企業(yè)，可享受國(guó)家政策上的支持和獲取資源（包括信貸資源）的特殊待遇，意在保障經(jīng)濟(jì)安定、打造國(guó)家的核心競(jìng)爭(zhēng)力。央企大舉進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)大肆搶奪地王當(dāng)然該招來(lái)一片罵聲。
但為什么央企要瘋搶競(jìng)拍地王？
我們知道，起碼在現(xiàn)階段，中國(guó)的銀行并不是完整意義上的商業(yè)銀行，在保證必須完成政治任務(wù)的導(dǎo)向下，為對(duì)抗金融危機(jī)而投入的大規(guī)模信貸，絕大多數(shù)巨額資金全部砸向基建和國(guó)企（央企），而并不敢也沒(méi)有貸給中小企業(yè)、出口企業(yè)。國(guó)企手中滿是現(xiàn)金，卻像燙手山芋！工業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩，銀行定期存款利率太低，通脹的陰影越來(lái)越近，持有巨額現(xiàn)金即意味著同步蝕本。于是國(guó)企大量現(xiàn)金最好的選擇就只能是投向土地和房地產(chǎn)。這是一個(gè)相對(duì)容易做出的決策，既可以抵抗通脹保本，又無(wú)須因萬(wàn)一決策失誤而負(fù)上政治責(zé)任而影響仕途升遷。這是央企瘋搶地王的根本原因。
地王的頻繁出現(xiàn)，表征土地市場(chǎng)存在明顯的資金推動(dòng)型特點(diǎn)。資金流向無(wú)非就是決策人的思維導(dǎo)向。但當(dāng)土地交易市場(chǎng)成為投資乃至投機(jī)市場(chǎng)，大量泡沫自然伴隨滋生。在國(guó)家信貸擴(kuò)張期，獲得大量貸款的央企密集進(jìn)入土地市場(chǎng)，勢(shì)必會(huì)分流進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金量，這對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)面的恢復(fù)而言肯定不是一件好事，對(duì)推高房?jī)r(jià)預(yù)期來(lái)說(shuō)，顯然是一件壞事。
上面的分析顯然有道理。但央企作為一個(gè)企業(yè)，它的企業(yè)行為的本質(zhì)就是兌現(xiàn)盈利的沖動(dòng)，從這點(diǎn)講，央企又何罪之有？資源分配不公、資源分配政治化才是需要批評(píng)和改革的關(guān)注點(diǎn)和切入點(diǎn)。
地王的制造，雖關(guān)乎央企。但它只是一個(gè)替罪羊，如果要說(shuō)它為禍，還是應(yīng)該歸罪于造就地王的土地體制。
反思：“招拍掛”之毒？
曾經(jīng)，地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)的激烈程度一浪高過(guò)一浪。每次報(bào)道一出，不可避免地就在業(yè)內(nèi)外掀起風(fēng)波。不斷被刷新的地王榜，不斷囊括地王的央企和上市企業(yè)，被指責(zé)為推高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)住Ｍ恋?ldquo;招拍掛”制度被指責(zé)為為虎作倀的幫兇。
央企蜂擁進(jìn)入房地產(chǎn)，是中華人民共和國(guó)歷史上前所未有的現(xiàn)象，是超低利率和異常貸款行為的直接產(chǎn)物，是流動(dòng)性泛濫的結(jié)果，更是經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空洞化的折射。伴隨土地市場(chǎng)的搶奪戰(zhàn)愈演愈烈，土地市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始走向壟斷。
地王頻現(xiàn)肯定是一種變態(tài)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。制造地王的民企很少，絕大多數(shù)是央企、國(guó)企、上市企業(yè)。這或許才是可以挖掘地王高熱頻現(xiàn)這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象根由的入口？敢于不計(jì)利潤(rùn)的企業(yè)才會(huì)瘋狂不計(jì)成本地去比拼，才會(huì)推高地價(jià)成為地王。這樣最終導(dǎo)致的結(jié)果是土地市場(chǎng)逐步被央企、國(guó)企和上市公司所壟斷，而它們?cè)诜e極出手爭(zhēng)奪地王的同時(shí)往往伴隨著資本市場(chǎng)的頻頻融資，實(shí)際上還是銀行資金在支持地王。
有觀點(diǎn)認(rèn)為：至此，土地出讓制度的缺陷已經(jīng)暴露無(wú)遺，土地制度已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)健康發(fā)展的最大障礙。雖然“招拍掛”在一定程度上規(guī)范了土地市場(chǎng)的混亂局面，但這一制度難以在有著基因缺陷的大制度框架下得以獨(dú)善其身，為高房?jī)r(jià)推波助瀾的土地“招拍掛”制度或?qū)⒆叩搅吮M頭。
土地“招拍掛”制度真的就會(huì)壽終正寢了嗎？顯然，這是一種將對(duì)高房?jī)r(jià)的惱恨情緒遷怒到土地出讓制度的書生意氣罷了。作為國(guó)家稀有資源的土地，目前除了采用“招拍掛”這種還算公平的土地出讓交易方式外，還有哪種方式會(huì)更好？顯然沒(méi)有。因此在短期內(nèi)，如果不能找到更好的土地出讓交易方式，土地“招拍掛”制度仍將具有可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)久生命力。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于“招拍掛”才催生了地方政府與土地市場(chǎng)的“曖昧關(guān)系”，因?yàn)榈胤截?cái)政變?yōu)?ldquo;賣地財(cái)政”，才導(dǎo)致地價(jià)、房?jī)r(jià)齊漲，因此近年來(lái)對(duì)這一制度的反思之潮涌起，批評(píng)之聲不絕。其實(shí)，“招拍掛”只是一個(gè)工具，流動(dòng)性泛濫、土地稀缺、短期與局部地區(qū)求過(guò)于供才是土地價(jià)格走高的根本原因，與工具何關(guān)？地方政府的財(cái)政收入過(guò)度依賴土地收益，這是制度缺陷。但導(dǎo)致地方政府推高地價(jià)的內(nèi)驅(qū)力有更深刻的體制上的原因，與作為工具的“招拍掛”又有何關(guān)？
分析：供地體制的�。�
20世紀(jì)90年代之前，我國(guó)一直處在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，也就根本不存在現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。當(dāng)時(shí)的建設(shè)用地主要是通過(guò)國(guó)家劃撥的形式，由政府統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。直到21世紀(jì)初，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始萌芽，我國(guó)的供地模式才初具雛形。
現(xiàn)行土地市場(chǎng)一般可分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。所謂一級(jí)土地市場(chǎng)即政府出讓市場(chǎng)，是指各級(jí)地方政府以土地所有者的身份，主要通過(guò)“招拍掛”的方式公開(kāi)、有償、有期限出讓國(guó)有土地使用權(quán)的市場(chǎng)；二級(jí)土地市場(chǎng)相對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)而言，主要是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。2002年7月1日，國(guó)土資源部出臺(tái)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定其后凡商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，不允許再以協(xié)議出讓。到目前為止，在我國(guó)一級(jí)土地市場(chǎng)，絕大部分國(guó)有土地通過(guò)“招拍掛”的方式進(jìn)行出讓。
當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域之所以成了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的持續(xù)上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了城鎮(zhèn)居民和遷入城市人口的支付能力，與之背反的是以國(guó)企為代表的大企業(yè)，天價(jià)制造地王，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)預(yù)期，更將地王高熱下的土地供應(yīng)體制剝露在公眾目光聚集的無(wú)影燈下。
那么土地供應(yīng)體制究竟病在何處？
病灶之一：地方政府賣地財(cái)政體制
地方財(cái)政收入是指地方財(cái)政年度收入，包括地方本級(jí)收入、中央稅收返還和轉(zhuǎn)移支付。所謂賣地財(cái)政收入就是指，地方政府的財(cái)政收入的一大半依賴土地出讓及其關(guān)聯(lián)稅收收入。
從稅收角度來(lái)看，盡管1997年實(shí)行的分稅制改革后，地方政府除營(yíng)業(yè)稅收入較大，稅源較穩(wěn)定外，其余都是一些零星分散，征管難度較大的小稅。目前我國(guó)地方政府稅收增收緩慢，缺乏穩(wěn)固的財(cái)源作為基礎(chǔ)，而財(cái)政收入來(lái)源單一、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，不可能在短期形成一個(gè)新的能替代房地產(chǎn)的財(cái)政收入來(lái)源。
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