另外，財(cái)政分權(quán)下的地方政府作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的主體，為了自己的經(jīng)濟(jì)利益存在著大量的自利性行為。這些自利行為集中表現(xiàn)為地方政府的發(fā)展沖動(dòng)，這種發(fā)展沖動(dòng)又集中表現(xiàn)在地方政府為發(fā)展經(jīng)濟(jì)而進(jìn)行的公共投資項(xiàng)目上。
這些，導(dǎo)致了地方政府推高地價(jià)的內(nèi)生沖動(dòng)。
病灶之二：有限土地存量約束下的囤地體制
囤地，是地方政府或房地產(chǎn)開發(fā)商控制土地供給與需求格局的一種操縱性經(jīng)營(yíng)行為，也就是通過(guò)控制土地來(lái)控制建房數(shù)量，使其供給小于需求，推高房?jī)r(jià)。在房?jī)r(jià)較高時(shí)，將地轉(zhuǎn)賣給其他用地商，或者自己建房，謀取更多的利潤(rùn)。顯然，能囤地的肯定是掌握政治勢(shì)力或資本勢(shì)力的頂端群體。在中國(guó)，其實(shí)就是地方政府或資本勢(shì)力雄厚的企業(yè)（央企或上市企業(yè)）。地方政府將城郊和農(nóng)村的集體土地，以較低的價(jià)格征用過(guò)來(lái)，先儲(chǔ)備起來(lái)，控制供應(yīng)量，創(chuàng)造供給小于需求的局面，促使區(qū)域房?jī)r(jià)上升，再將儲(chǔ)備土地進(jìn)入“招拍掛”，這時(shí)政府就獲得了囤地的最大收入。房地產(chǎn)商也采取囤地措施，使住房供給始終小于需求。地方政府和房地產(chǎn)商的這種因囤地而額外暴增的收入，必然要進(jìn)入房?jī)r(jià)，這是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的一個(gè)很重要的原因。
病灶之三：土地出讓的高度壟斷體制
土地“招拍掛”作為一個(gè)土地出讓工具，本身并沒(méi)有什么對(duì)錯(cuò)。但是在操作層面，“招拍掛”已經(jīng)異化為土地出讓高度壟斷體制下的一支魔杖。
這支魔杖之所以能點(diǎn)地成金，并不取決于魔杖，魔杖僅僅是一個(gè)道具，其運(yùn)用之妙主要取決于地方政府這個(gè)魔法師的存乎一心。目前運(yùn)行的土地“招拍掛”市場(chǎng)，是供給方地方政府高度寡頭壟斷、需求方房地產(chǎn)商充分競(jìng)爭(zhēng)的一種經(jīng)濟(jì)行為。這種高度寡頭壟斷的土地買賣市場(chǎng)，具體特征是：第一，土地掛牌信息是未完全、連續(xù)、徹底、充分向全社會(huì)公示的；第二，土地出讓沒(méi)有在全國(guó)或省級(jí)區(qū)域之間實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，沒(méi)有形成一個(gè)規(guī)范的市場(chǎng)交易體系；第三，一些地方政府在土地“招拍掛”方面，存在主觀上的內(nèi)部交易。
總體來(lái)說(shuō)，供地體制病在何處？其本質(zhì)是土地出讓的高度壟斷，其核心是地方政府財(cái)政多收的利益驅(qū)動(dòng)，其表現(xiàn)是現(xiàn)行財(cái)政體制使賣地收益最大化成為地方政府政策和行為的必然取向。
解決：供地模式之變！
中國(guó)最大的問(wèn)題是人口眾多與耕地較少，這是一個(gè)兩難的命題。究竟是實(shí)行嚴(yán)格的耕地控制制度以保證糧食安全呢？還是犧牲部分耕地來(lái)滿足住房的建設(shè)需求，以防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快？
中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化水平只有50%左右，就目前城鎮(zhèn)房屋存有量和城鎮(zhèn)人口相比，我們住房還存在50億平方米左右的缺口。未來(lái)20年，如果城鎮(zhèn)化水平提高到70%以上，城市還要增加4億人口，如果不解決供地模式問(wèn)題，房?jī)r(jià)還將持續(xù)上升。
當(dāng)然，如果把房?jī)r(jià)高漲的全部責(zé)任推給土地供應(yīng)，顯然是沒(méi)有道理的。理論上講，中國(guó)文化基因中的購(gòu)產(chǎn)置業(yè)沖動(dòng)以及資產(chǎn)持有成本低導(dǎo)致的對(duì)房產(chǎn)的過(guò)度需求（減損、保值、投資或投機(jī)取向下的囤房）才是推高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)�。但是在本書中，這暫不是我們要討論的主題，我們關(guān)注的是土地供應(yīng)模式應(yīng)如何改革以應(yīng)對(duì)并支持中國(guó)未來(lái)的城市化可持續(xù)發(fā)展。
天道第一：中央對(duì)土地一元化管理必須提速推進(jìn)
目前已逐步實(shí)行將集體建設(shè)用地納入年度土地利用計(jì)劃當(dāng)中。集體建設(shè)用地和國(guó)有土地納入統(tǒng)一的土地計(jì)劃管理范疇只是國(guó)家將分階段推行土地一元化管理的先導(dǎo)，隨著各項(xiàng)改革制度的配套推進(jìn)，分類型合并集體土地與國(guó)有土地的計(jì)劃管理，將集體土地吸收合并為國(guó)有土地，建立一元化的國(guó)有土地管理制度，以終結(jié)目前中國(guó)的土地所有權(quán)制度缺陷所造成的土地權(quán)能不清、權(quán)益失衡所引發(fā)的一系列深層次問(wèn)題。
地道第二：建設(shè)用地之城鄉(xiāng)統(tǒng)籌必須快速推動(dòng)
目前，在中國(guó)，一方面是可利用建設(shè)用地非常緊張，外加承載養(yǎng)活十幾億人口的耕地紅線時(shí)時(shí)敲響警鐘；另一方面，城鎮(zhèn)化擴(kuò)張過(guò)程中的城市和農(nóng)村土地利用效率非常低下。
長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)的城市建設(shè)走的是外延式發(fā)展道路，土地利用效率低、利用方式粗放，忽視了城市土地的內(nèi)部挖潛，造成了土地的嚴(yán)重浪費(fèi)。根據(jù)一項(xiàng)對(duì)全國(guó)644個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)表明，我國(guó)城鎮(zhèn)人均建設(shè)用地達(dá)到了133平方米，大大高于國(guó)際人均建設(shè)用地80多平方米的水平，城市里各種開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的土地利用效率更是十分低下。就每平方公里建設(shè)用地的投資量而言，美國(guó)比中國(guó)高出2倍，德國(guó)比中國(guó)高出6倍，日本和英國(guó)比中國(guó)則高出數(shù)十倍甚至上百倍。
另?yè)?jù)中央黨校周天勇教授研究報(bào)告：1978年的農(nóng)村村莊用地只有7000多萬(wàn)畝，2007年達(dá)到了27000多萬(wàn)畝，村莊用地?cái)U(kuò)大2億畝，而農(nóng)村人口卻凈減少了6000多萬(wàn)人。城市建成區(qū)，改革開放初為2600多萬(wàn)畝，2007年為7600萬(wàn)畝左右，30多年來(lái)城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)大了5000多萬(wàn)畝，卻轉(zhuǎn)移和增加了41億人口。顯然，農(nóng)村村莊用地也存在嚴(yán)重的浪費(fèi)和濫用。
雖然糧食安全和城鄉(xiāng)居民的住房安全同樣重要，但是從國(guó)家戰(zhàn)略和國(guó)家安定的大方向來(lái)看，糧食安全遠(yuǎn)高于居住安全，因此土地資源的分配應(yīng)該首先保證耕地紅線，其次才是建設(shè)用地。
在解決建設(shè)用地問(wèn)題上，必須將城市和農(nóng)村建設(shè)用地納入統(tǒng)一規(guī)劃，綜合解決。國(guó)土管理部門要繼續(xù)嚴(yán)格控制建設(shè)用地的增量，形成倒逼機(jī)制，促進(jìn)城市土地利用方式和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變。通過(guò)土地供應(yīng)指標(biāo)的下達(dá)量來(lái)硬性約束地方用地的沖動(dòng)，逼迫地方政府提高土地利用效率，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，將土地利用方式由粗放外延式轉(zhuǎn)變?yōu)橄虺擎?zhèn)內(nèi)部集約挖潛式。同時(shí)隨著城市化的進(jìn)展，更多的農(nóng)村人口進(jìn)入了城市。一些農(nóng)村衰落了，就有必要復(fù)墾成耕地，同時(shí)嚴(yán)格控制農(nóng)村新批宅基地的供應(yīng)。
只有這樣，對(duì)城市土地和農(nóng)村土地實(shí)行科學(xué)化規(guī)劃和集約化利用，推行城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，進(jìn)一步提高土地利用效率，我們才能在有限土地約束下實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
財(cái)?shù)赖谌旱胤秸u地財(cái)政體制改革要分步推行
從目前來(lái)看，供地模式改革的目的是要實(shí)現(xiàn)：改革土地有償使用方式和土地收益分配使用辦法，解決地方政府過(guò)度依賴土地收入的問(wèn)題。
目前最重要的有兩點(diǎn)：一是改革土地有償使用方式，使得土地有償使用收入不過(guò)分集中在一次出讓；二是改革土地收益的分配使用辦法，使得土地的收益分配、使用更加合理。
從戰(zhàn)略層面來(lái)講，中央政府與地方政府的財(cái)政稅收分配厘定要重新思考，同時(shí)有必要將地方政府一次性的巨額土地出讓收入攤平到土地使用期限全期。將土地和房屋幾十年的收入，改變?yōu)殚L(zhǎng)期可持續(xù)的收入，以抑制地方政府推高地價(jià)的內(nèi)生沖動(dòng)。大幅提高土地交易增值稅，并全額作為地方政府稅收，中央和省級(jí)政府不再進(jìn)行集中和分成。
從政策層面來(lái)講，有計(jì)劃地推行土地一元化管理，在符合建設(shè)規(guī)劃的前提下，將各種類型土地全部自由地進(jìn)入市場(chǎng)；根據(jù)建設(shè)規(guī)劃的科學(xué)性需要，將進(jìn)入土地交易的門檻分別設(shè)置，既保證規(guī)劃效率的需要、需求，充分競(jìng)爭(zhēng)的需要，又對(duì)大面積購(gòu)買囤積土地的開發(fā)商進(jìn)行限制。
從操作層面來(lái)講，把政府高度壟斷的土地供應(yīng)市場(chǎng)，改革為信息充分對(duì)稱的市場(chǎng)，與競(jìng)爭(zhēng)性的土地需求市場(chǎng)對(duì)接形成競(jìng)爭(zhēng)性的土地供給市場(chǎng)，建立縣、中心地區(qū)、省，甚至全國(guó)性的土地交易市場(chǎng)或土地交易網(wǎng)，通過(guò)網(wǎng)上撮合形成均衡地價(jià)。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我們更需要關(guān)注理順土地的價(jià)格體系與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)關(guān)系，平衡收益體系分配的效率和公正。
中國(guó)限期地權(quán)之惑與危變憂思
古語(yǔ)云：有恒產(chǎn)者有恒心。于是我們瘋狂地購(gòu)買房地產(chǎn)。
但是面對(duì)有期限的土地使用權(quán)，我們是“地客”不是“地主”，房主終究成房客！于是，我們困惑了：中外地權(quán)比較后，我們中國(guó)的有限地權(quán)、畸高房?jī)r(jià)是否極度虛幻？何況40年的商業(yè)物業(yè)土地使用權(quán)，在我們有生之年就能看到結(jié)果，我們的“空中”樓閣將何以處？
我在地產(chǎn)觀察實(shí)踐中得出結(jié)論：半地權(quán)將導(dǎo)致未來(lái)房產(chǎn)價(jià)值大衰減，半地權(quán)或?qū)⒀堇[“公共利益”驅(qū)逐原居民的新一輪城市改造運(yùn)動(dòng)。
也許有人會(huì)說(shuō)，我們終究是過(guò)客，何必考慮這么長(zhǎng)遠(yuǎn)的事情？那我要問(wèn)，如果香港是永久土地權(quán)歸英國(guó)，而不是九十九年租權(quán)，那我們收回香港的方式又會(huì)是如何選擇？而在2011年1月17日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局在其《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請(qǐng)須知》中，出讓的土地于期滿后由出讓人“無(wú)償收回”及“出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值”的條款引起軒然大波，可見(jiàn)事情遠(yuǎn)不會(huì)那么簡(jiǎn)單！
是“地客”不是“地主”，房主終會(huì)成房客
人大代表宗慶后曾有說(shuō)法“還完貸房子就不是自己的了”，準(zhǔn)確的表達(dá)應(yīng)該是：七十年后，房子下面的地就沒(méi)有使用權(quán)了，到時(shí)候是否還要讓自己的后代繼續(xù)繳納土地使用稅金來(lái)“供地”，讓自己的后代從“房奴”變成“地奴”。
七十年土地使用權(quán)制度之爭(zhēng)，其實(shí)質(zhì)是“地主”與“地客”之爭(zhēng)！七十年后，國(guó)家要求收回土地，怎么收？
如果我們是“地主”，國(guó)家就必須要收購(gòu)我們的土地財(cái)產(chǎn)。各地方政府在做出任何立項(xiàng)和規(guī)劃決策之前，也必須要依照行政許可法征求我們的意見(jiàn)；如果我們只是“地客”，國(guó)家自然可以隨時(shí)無(wú)償?shù)赝Ｖ箞?zhí)行契約，所謂的“恒產(chǎn)”就可能在一夜之間化為烏有。
所以，面對(duì)房屋與土地的產(chǎn)權(quán)困局，應(yīng)該盡快以法規(guī)的形式確定下來(lái)，以體現(xiàn)對(duì)公民私產(chǎn)的尊重。
半地權(quán)將導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值大衰減
美國(guó)實(shí)行最為自由的土地制度，土地產(chǎn)權(quán)是一種永久產(chǎn)權(quán)，擁有支配權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、開發(fā)權(quán)、收益權(quán)以及遺產(chǎn)權(quán)，是一種全方位的產(chǎn)權(quán)，所以美國(guó)土地價(jià)格的實(shí)質(zhì)是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)格。
我國(guó)土地的價(jià)格是使用費(fèi)用，而不是土地產(chǎn)權(quán)價(jià)值。土地使用權(quán)不具有土地發(fā)展權(quán)、開發(fā)權(quán)，但是具有收益權(quán)、遺產(chǎn)權(quán)和抵押權(quán)等，其實(shí)質(zhì)是一種半地權(quán)。
美國(guó)土地私有制受到法律的嚴(yán)格保護(hù)，可以自由地買賣與出租，土地產(chǎn)權(quán)交易不受任何限制。在中國(guó)，政府認(rèn)為建設(shè)用地所有權(quán)歸國(guó)家所有，自然可以無(wú)償征用土地；農(nóng)業(yè)用地所有權(quán)歸集體所有，地方政府具有相當(dāng)大的支配權(quán)；而房產(chǎn)所有權(quán)人認(rèn)為其對(duì)所使用的土地有收益權(quán)、遺產(chǎn)權(quán)等，征用其使用的土地必須支付其認(rèn)可的收益。
這種中國(guó)式半地權(quán)將導(dǎo)致未來(lái)房產(chǎn)價(jià)值大衰減，為土地征用和房屋拆遷過(guò)程中的法律糾紛和產(chǎn)權(quán)界定等問(wèn)題埋下重大制度隱患。
限期土地使用權(quán)的終極后果是驅(qū)逐私產(chǎn)
在中國(guó)，土地出讓的數(shù)量和時(shí)機(jī)是由地方政府而非社會(huì)公眾決定，從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，它不是一種有效率的交易方式，政府與開發(fā)商的交易過(guò)程中，開發(fā)商處于弱勢(shì)，而開發(fā)商又以更高的代價(jià)轉(zhuǎn)嫁給了更弱勢(shì)的購(gòu)房者。
規(guī)劃失控涉及的關(guān)于地權(quán)問(wèn)題的另一個(gè)思考是：為什么中國(guó)城市的存、廢、拆、建、遷、留都是由政府來(lái)決定的？政府的“公共利益”與公民的“個(gè)人權(quán)利”如何達(dá)到平衡？
宗慶后代表建議應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確《物權(quán)法》關(guān)于“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定，確系由于社會(huì)公共利益需要收回的情況要按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)予以補(bǔ)償。同時(shí)法律應(yīng)當(dāng)對(duì)“社會(huì)公共利益”的范圍做出明確的界定。
如果對(duì)公共利益的界定模糊，沒(méi)有立法層面的規(guī)定或者引導(dǎo)（如法國(guó)的SRU法對(duì)于節(jié)約使用土地的法律條文規(guī)定），沒(méi)有相對(duì)健康、完備的政策工具，或許，這種半地權(quán)制度的終極結(jié)果，極有可能演變?yōu)?ldquo;公共利益”驅(qū)逐原有居民的新一輪城市改造運(yùn)動(dòng)。
群體性房?jī)r(jià)焦慮癥
一直以來(lái)，關(guān)于房?jī)r(jià)，引發(fā)了國(guó)人過(guò)度的焦慮，一些房?jī)r(jià)斗士更是不自知地加劇了這種社會(huì)群體性焦慮。常常深覺(jué)這個(gè)房?jī)r(jià)之?dāng)_早已超越了經(jīng)濟(jì)的范疇，也超越了政治的范疇。2009年房?jī)r(jià)紛擾尤甚，當(dāng)時(shí)曾有這樣的數(shù)據(jù)在網(wǎng)上瘋傳：1月至10月中國(guó)房?jī)r(jià)真實(shí)漲幅達(dá)到308%。且不說(shuō)這個(gè)數(shù)據(jù)并不符合專業(yè)邏輯，只因它導(dǎo)致了讓想買房沒(méi)買房的、買不起房的、并不熟悉房地產(chǎn)的人們，不辨別它的對(duì)錯(cuò)與否，就墮入了房?jī)r(jià)狂躁?duì)顟B(tài)，我們或許就應(yīng)該譴責(zé)這種無(wú)良知的數(shù)據(jù)。
我當(dāng)時(shí)隱約感覺(jué)到房?jī)r(jià)之?dāng)_已經(jīng)進(jìn)入一種社會(huì)病理的范疇了。但這種感覺(jué)一直在模模糊糊。直到有一天在門診聽到一個(gè)醫(yī)生訓(xùn)導(dǎo)一個(gè)病人，我恍然大悟。這個(gè)病人是一個(gè)農(nóng)民，總覺(jué)得腦袋里有噪聲，被醫(yī)生真蒙假騙，花了8萬(wàn)元，花光了家里所有存款，舉債看遍了縣級(jí)醫(yī)院、市級(jí)醫(yī)院，最后動(dòng)用了中南地區(qū)唯一的30級(jí)的核磁共振儀，查遍了身上所有器官，得出的結(jié)果仍然是沒(méi)有任何器質(zhì)性問(wèn)題。醫(yī)生最后對(duì)他和他老婆說(shuō)，你賺這點(diǎn)錢很不容易，你的身體沒(méi)病！不要再做檢測(cè)了！你得的是神經(jīng)官能癥。不要刻意關(guān)注，或許就會(huì)好。
房?jī)r(jià)不就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)或準(zhǔn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一種價(jià)格行為嗎？我們何必投注如此多的偏執(zhí)眼光和謾罵的唾沫呢？讓房?jī)r(jià)不堪承受之重，讓百姓不堪焦慮之重。房?jī)r(jià)之?dāng)_其實(shí)已經(jīng)反映了一種社會(huì)群體性的神經(jīng)官能癥。房?jī)r(jià)沒(méi)病，病的是人。
我回來(lái)查了一下，《中國(guó)精神障礙分類與診斷標(biāo)準(zhǔn)第三版》（CCMD-Ⅲ）中神經(jīng)官能癥的描述性定義：“神經(jīng)官能癥是一組主要表現(xiàn)為焦慮、抑郁、恐懼、強(qiáng)迫、疑病癥狀，或神經(jīng)衰弱癥狀的精神障礙。主要表現(xiàn)為持久的心理沖突，病人覺(jué)察到或體驗(yàn)到這種沖突并因之而深感痛苦且妨礙心理或社會(huì)功能，但沒(méi)有任何可證實(shí)的器質(zhì)性病理基礎(chǔ)。對(duì)沖突往往使用夸大的或潛意識(shí)方式處理。”
有關(guān)房?jī)r(jià)之?dāng)_的言論一直以來(lái)甚囂塵上，且不說(shuō)極度貶抑國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的公信力，且不說(shuō)過(guò)度渲染炒房客通過(guò)銀行體系的高杠桿在炒高中國(guó)房?jī)r(jià)，其他相關(guān)言論諸如通貨膨脹預(yù)期焦慮、政府優(yōu)惠政策終止焦慮、海外熱錢焦慮、國(guó)企壟斷地王焦慮，這種“摧”人心弦的演說(shuō)紛繁上演。郁傷肝，恐傷腎。
衣食住行，住排第三。只要有衣穿、有飯吃，有套房子我租著住難道就不行？對(duì)未來(lái)的糧食危機(jī)我們置若罔聞，對(duì)房?jī)r(jià)卻這么偏執(zhí)，這究竟是怎么回事？這并不是一個(gè)理性社會(huì)的正常表現(xiàn)，所以，要警惕國(guó)人群體性罹患房?jī)r(jià)神經(jīng)官能癥！
起碼，在目前的中國(guó)，還是很少見(jiàn)到露宿街頭的人，難道就一定要買一套房子？花三代人的心血買一套房子值嗎？這種對(duì)房子的變態(tài)偏執(zhí)不正是推高房?jī)r(jià)的終極禍因嗎？只要我們對(duì)房子的心態(tài)是平和的，房?jī)r(jià)自然就會(huì)回歸理性。只要我們有這樣一種心態(tài)：不能看到“庭”前花開花落，我們可以看“天”邊云卷云舒，世界同樣美好，生命的意義并不一定要系于一套給人套上枷鎖的房子。
房?jī)r(jià)的理性取決于人心的理性，理性的房?jī)r(jià)根植于理性的社會(huì)。
房?jī)r(jià)漲或跌，都是一個(gè)問(wèn)題！
大致在2011年年初，中央政府與地方政府就房?jī)r(jià)調(diào)控展開了一場(chǎng)隱隱的博弈。這場(chǎng)博弈為行政決策學(xué)和政治經(jīng)濟(jì)學(xué)增添了一個(gè)非常具有研究?jī)r(jià)值的案例。
中央政府誓把房?jī)r(jià)調(diào)低以順民意，而地方政府將房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)設(shè)定為控制增幅。鑒于前幾輪調(diào)控的效果，中央本輪調(diào)控的最大特點(diǎn)在于調(diào)控目標(biāo)表述清晰，政策疊加，調(diào)控靴子不落地，其實(shí)質(zhì)是利用市場(chǎng)預(yù)期為政策效果爭(zhēng)取籌碼。
而在不確定的市場(chǎng)預(yù)期下，企業(yè)陷入了定價(jià)困境。房?jī)r(jià)跌勢(shì)預(yù)期比調(diào)控政策本身更可怕。調(diào)控政策繼續(xù)模糊糾結(jié)，開發(fā)商既是熱鍋里的螞蟻，也是風(fēng)箱里的老鼠。
房?jī)r(jià)看漲派：理性預(yù)期或讓調(diào)控政策失效
房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的預(yù)期主導(dǎo)型市場(chǎng)，預(yù)期決定著短期房?jī)r(jià)的下跌或上漲。
政策初始，開發(fā)商、投資客和剛需消費(fèi)者都需要一段時(shí)間來(lái)消化政策，在市場(chǎng)的表現(xiàn)是剛需消費(fèi)者短期觀望，開發(fā)商和投資客頂住壓力，雙方勢(shì)均力敵，形成僵持局面。
由于中央政府和地方政府政策訴求目標(biāo)不一致，起初建立的政策模型開始發(fā)生變形，政策執(zhí)行效果難到位。調(diào)控失效的根源在于地方政府和開發(fā)商動(dòng)搖了政策模型，使得房?jī)r(jià)走勢(shì)總是朝對(duì)剛需消費(fèi)者不利的方向移動(dòng)。短暫的市場(chǎng)平衡被打破，壓抑的剛需消費(fèi)者呈羊群效應(yīng)集體沖進(jìn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)形成報(bào)復(fù)性反彈。
理性預(yù)期觀：房?jī)r(jià)上漲的根源是貨幣、信貸增長(zhǎng)太快，地方政府財(cái)政依賴，土地漲價(jià)太快。因此，理性預(yù)期認(rèn)為房?jī)r(jià)跌很難。人們根據(jù)政策和市場(chǎng)情況的變動(dòng)修正自己的預(yù)期，理性預(yù)期或讓調(diào)控政策失效。
房?jī)r(jià)看跌派：政策組合拳招招誅心
需求層面：限購(gòu)令打擊了投資性需求，部分剛需也被壓制，連續(xù)的加息讓消費(fèi)者的決策壓力增大，需求衰減。
供給層面：2009年下半年始，房地產(chǎn)投資趨向過(guò)熱。進(jìn)入2011年，這些新項(xiàng)目相繼上市，形成一個(gè)短期供給的峰值。如果像以往一樣死扛，未來(lái)將逐步進(jìn)入庫(kù)存增長(zhǎng)階段，從供過(guò)于求形成對(duì)房?jī)r(jià)漲勢(shì)的壓制。
本輪調(diào)控，伴隨著抑制通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的整體目標(biāo)，行政調(diào)控與貨幣、財(cái)政政策并行，市場(chǎng)預(yù)期很難再被某一方脅持，中海地產(chǎn)北京花鄉(xiāng)地王項(xiàng)目的定價(jià)困境便是一個(gè)典型的案例。
大規(guī)模保障房的建設(shè)，既避免房地產(chǎn)突然失血導(dǎo)致的政府財(cái)政休克，又能保障剛需的替代性供給。同時(shí)，國(guó)土部對(duì)“地王”嚴(yán)控，讓政府的孩子——央企都出現(xiàn)了心魄動(dòng)搖，而中小開發(fā)商由于信貸政策從緊，融資渠道受阻，更是面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
政策疊加的效用開始顯現(xiàn)，以往選擇死扛的開發(fā)商，這次可能真的有點(diǎn)“扛不住”了。
房?jī)r(jià)漲或跌，雙手互搏難定輸贏
房?jī)r(jià)漲？房?jī)r(jià)泡沫的破裂將危及中國(guó)的金融安全、經(jīng)濟(jì)安全和國(guó)家安定。這似乎已成為共識(shí)。漲無(wú)可漲！
房?jī)r(jià)跌？房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位既不是一日形成的，也不可能一日消亡。跌無(wú)可跌！
有數(shù)據(jù)可以證明：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)每增加1億元投資，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)就將相應(yīng)增加投入1479億元，在增加國(guó)民生產(chǎn)總值和提升就業(yè)率上，有其無(wú)可比擬的巨大優(yōu)勢(shì)。且不說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)與銀行的信貸關(guān)聯(lián)以及與地方政府的財(cái)政關(guān)聯(lián)，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度看，房?jī)r(jià)大幅下降，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的萎縮，就業(yè)受到影響。雖然目前國(guó)內(nèi)新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保等六大新興產(chǎn)業(yè)正在形成新的動(dòng)能，但在短期內(nèi)要代替房地產(chǎn)是不可能的。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整不可能一蹴而就。
在咨詢實(shí)踐中，對(duì)大小房企和房地產(chǎn)消費(fèi)者的問(wèn)詢，我給出了這樣的判定：
政府之手和市場(chǎng)之手在雙手互搏，雙手互搏難定輸贏，但唯一肯定的結(jié)果，就是雙手互搏會(huì)消耗中國(guó)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)力！
房?jī)r(jià)已經(jīng)失去了瘋狂的預(yù)期支撐，對(duì)于大型房企，需要平滑利潤(rùn)率，防止銷售大幅下滑引起業(yè)績(jī)大幅波動(dòng)，可通過(guò)促銷降價(jià)，調(diào)整價(jià)格降低存貨。對(duì)于中小房企回籠資金，快速上岸可能是最安全的辦法。
對(duì)房企來(lái)說(shuō)，調(diào)控靴子不落地，跌勢(shì)預(yù)期比調(diào)控政策更可怕，銷量衰減比價(jià)格走低更可怕。對(duì)剛需消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，擔(dān)心房?jī)r(jià)大漲，悲觀為時(shí)過(guò)早！判斷房?jī)r(jià)猛跌，樂(lè)觀沒(méi)有理由！
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